天津国际商场策划报告.pptVIP

二零零四年十一月 目录 第一篇 调研结论摘要 天津宏观经济现状 “沉寂十年，爆发两载，现在的天津简直就是一个巨大工程的施工现场”，一位天津出租车司机一句简短的话却可能准确地描绘了天津市经济发展的历史与现状。在后期深入的调研中也再次印证了这一结论 “2002年以来，在戴相龙、黄兴国等领导的带领下天津市政府有效实现由以政治为中心转为以城市经济建设为中心的转变，天津的经济正在飞速地发展” 老百姓的真心感叹、十几个大型烂尾建设项目的复活，加上快速路和城市轻轨建设的高速进展，这可能都在意识着天津的经济正在面临一次新的腾飞 国际商场的改造也可能成为天津市新一次腾飞的标志之一…… 天津商业环境现状 优秀的宏观经济环境有效带动了天津市商业的发展，下表的数据就是一个很好的证明 2001—2003年商业营业用房供求表： 天津当前零售商业的分布现状 主要商业消费群体现状 友谊商厦 消费群描述：企业高级白领, 高级管理层,私营老板,国家干部等，5000元以上的家庭收入，喜欢消费较高档次的商品，爱好追求名牌，对穿着比较讲究，年龄在30~50岁之间，男性偏多，个人消费力强 伊势丹 消费群描述：企业白领、管理层、公务员等，2000元以上的个人收入，时尚有气质，注重穿着，注重商品的品牌，年龄在25~40岁之间，女性偏多，消费能力较强 津汇广场 消费群描述：普通白领、学生较多，时尚前卫、喜欢追求潮流，爱好逛街、喜欢聚会娱乐，注重商品的实际价值、对品牌的关注度较低，年龄在16~30岁之间，男女比例相近，个人消费能力偏低 第二篇 商业市场挖掘 天津主要百货商业结构分析 通过实地调研分析我们发现，中高端及以上的市场在天津具备较大的市场需求空间。而目前涉足这块市场的只有高端定位的伊势丹和顶极定位的友谊。在中端及大众市场表现比较好的还有津汇和麦购。 有市民反映：“天津正在飞速的发展，在天津再建一个伊势丹和友谊都是有市场空间的” 第三篇 竞争项目分析 顶极名牌商业代表——友谊 目前、友谊百货是天津市顶极商业的代表。现代化的商场硬件设施、优秀的商业服务意识、加上DUNHILL、LANCOME、BURBERRY、LAGERFELD、PAULSHARK、HUGO BOSS、ANNEKLEIN、ACTIFIES、KENZO、ZEGNA、BALLY、GIVENCHY等国际一线品牌的入住成就了友谊百货鲜明的名牌形象 而友谊商城的弱势也较为明显，国际顶极品牌（一线约8%二线约15%）的总体比例相对偏小、其余都是国内一、二甚至是三线品牌，品牌之间的悬殊落差使得商品组合的连续性产生断层，消费群体的延伸扩展受到阻碍；同时，过低比例的高端女性品牌（约1% lancome/burberry）和整体档次偏低的化妆品在一定程度上排斥了部分以自我消费为目的的女性消费者 成熟女性商业代表——伊势丹 天津伊势丹是以高端和中高端的时尚类、成熟类女性为目标市场的高级百货。凭借其优秀的化妆品品牌组合、女性服饰品牌组合，以精准的女性定位使得天津伊势丹在过去超过10年的时间里一直都能走在天津百货业的前端。当然天津伊势丹能够及时适应市场的变化，合理调整商品组合也是其优势之一 当然、其劣势方面也有如：较小的面积规模导致品牌容量小，单品牌面积小（影响品牌形象），过多地追求利润导致合作条件提升、也因此放弃了不少好的品牌，当前伊势丹的策略是在每个业种里面只用一两个好品牌做点缀、以此拉伸整体档次。 年轻时尚商业代表——津汇 津汇广场是天津市年轻人喜好的时尚商业代表。其主要目标市场是学生、普通白领、以及其它消费观念比较前卫的年轻消费者，属于中端消费水准定位。 准确的中端定位使得津汇与高端定位的伊势丹形成有效的错位竞争局势；在建中的轻轨站将再次提升津汇广场的地理位置优势；餐饮娱乐、购物休闲一体化的服务为年轻的消费者提供了丰富的消费选择 但是津汇整体定位相对偏低，管理体系相对混乱，商场整体环境及分布布局的档次不高。因此、津汇广场对中高端及以上市场的影响相对偏小 第四篇 整体市场定位 国际商场整体市场定位 市场需求的挖掘、竞争性项目的分析，结合到国际商场的各类宏观及微观的因素，国际商场的整体定位也随之而生： 甲区： 以国际一、二线品牌为目标商户； 以28~50岁、成功、高收入、消费观念比较前卫的贵族人士及其家庭成员为目标消费群体，并以男性为主导消费； 以时尚小件奢侈品消费为目标市场，打造天津顶极消费空间； 并分别以友谊商厦和伊势丹为直接竞争者和间接竞争者。 新厦： 以国际二线、国内一线品牌为目标商户； 以25~45岁、企业中高层、时尚、较高个人收入、消费观念比较现代人的金领一族为目标消费群体，并以女性为主导消费； 以时尚商品和时尚服务消费为目标市场，打造中高端消费一站式解决方案； 并分别以伊势丹和麦购