天启开启A.docVIP

第一部分 项目解读 地缘条件 ①南面：观山路，临时建筑农田 ②北面：高浪路，落霞苑一期（动迁房）落霞苑二期 ③西面：中南路，临时建筑农田 ④东面：经二路，一栋商业楼（烂尾楼）临时建筑 ⑤基地：规划道路和纬二路将地块分为三块， 地块西侧有河道，并沿纬二路从地块腹中穿过。 经济指标 ①项目总占地：322,500平米 ②项目总建面：670,970平米 ③项目总容积率：1.9 ④物业类型：商业、办公、高层、小高层、多层 ⑤分地块经济指标 A地块 B地块 C地块 地块属性 商业用地 居住用地 居住用地 占地面积 52,100 103,900 196,500 建筑面积 130,250 187,020 353,700 容积率 2.5 1.8 1.8 绿化率(%) 30 45 45 地块条件简析 优势： 项目临近滨湖区区行政中心； 项目距市中心太湖广场直线仅7公里（沿华清路车行仅需10分钟）； 项目距新区工业园区仅6公里（沿高浪路车行仅需8分钟）； 项目地块规划有一定体量的商业设施和充足的社区生活配套； 劣势： 项目距离滨湖热点区域尚有一定距离； 项目周边居住环境还比较荒凉； 项目地块内的景观资源不够优越； 受容积率限制，项目的物业形态单一。 机会： 项目所在的滨湖板块已逐渐成为无锡改善居住的置业首选； 项目居住和配套同步开发的理念，有利于建立自主型客户的信心； 项目的国际性品牌，有利于客户建立信赖感。 威胁： 万科和顺驰等开发较早的项目，已形成半成熟社区的生活概念。 周边项目的较早入市，以及所在位置，截流了大部分从市区而来的客户。 总结： 本案位于热点板块中的边缘地区。 区位条件不占优势，但品牌优势相对显著。 产品配比 Phase One（B-4、B-7、B-8、B-18、B-19、B-21） 幢号 户型 户数 建筑面积(m2) 套内面积(m2) 总户数 配比 B-19 2S - b0 13 92.78 78.6 33 9.09% B-19 2S - b1 4 91.95 77.9 B-4 2S - b1 16 91.3 77.9 B-21 2B - b0 18 105.25 84.6 52 14.33% B-21 2B - b1 8 104.38 83.9 B-18 2B - b0 18 105.24 84.6 B-18 2B - b1 8 104.37 83.9 B-4 3S - a0 16 120.6 102.9 32 8.82% B-4 3S - b0 10 121.42 103.6 B-4 3S - b1 6 122.36 104.4 B-18 3S - d0 11 128.88 103.6 174 47.93% B-18 3S - d1 14 129.38 104 B-18 3S - e0 17 128.63 103.4 B-18 3S - e1 8 128.63 103.4 B-21 3S - d0 17 128.89 103.6 B-21 3S - d1 8 129.39 104 B-21 3S - e0 17 128.64 103.4 B-21 3S - e1 8 128.64 103.4 B-8 3B - b0 10 132.59 110.1 B-8 3B - c0 20 132.52 110.1 B-8 3B - d0 10 134.13 111.5 B-19 3B - f0 21 131.73 111.6 B-19 3B - f1 4 132.67 112.4 B-19 3B - f2 9 132.2 112 B-7 4R - b 17 160.63 133.7 68 18.73% B-7 4R - c 17 158.47 131.9 B-7 4R - d 17 159.89 135.2 B-7 4R - e 11 181.41 153.4 B-7 4R - f 6 194.3 164.3 B-18 Ph - b 1 223.92 180 4 1.10% B-18 Ph - c 1 226.91 182.4 B-21 Ph - b 1 223.94 180 B-21 Ph - c 1 226.92 182.4 Subtotal 　 3 47268.76 　 2007年7月18日可开始办理以上部分的预售许可证 小结：大三房为本期的主力户型；还有一定量的140 m2以上的豪华户型。 大三房面积在130m2左右(占总量的47.93%)，还有少量小三房(8.82%)； 其次为两房，占供应量的23.42%； 140 m2以上的四房，