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第五部分 专题研究 商住公寓 北京市商住公寓概况 商住公寓类型 市场竞争 价格确定 客户确定 产品确定 结论 CBD 商圈 供应量约100万平方米 项目规模比较大 产品形式上偏于写字楼配置 价格比较高，总体均价约在13000元/平方米左右 代表性个案——住邦2000 位于CBD商圈边缘，高性价比项目 规模大、配套全 后期对于本项目造成直接竞争 项目占地5.4公顷，总规划面积60万平方米 规划中有星级酒店、酒店式公寓、商住公寓、高档写字楼 二期为4栋建筑，销售面积14万平方米 二期标准层面积：1300平方米和1490平方米 单元划分：200平方米左右 结构均为框架剪力墙 ，层高3.45米，毛坯房 配套设施： 600平方米地下员工餐厅 、870平方米会议室、健身中心；银行、餐饮等 停车：停车位地上19个，地下300多个 设备情况：电梯为德国蒂森高速电梯，板楼配备5部，塔楼配备6部；空调系统为中央空调制冷系统及新风系统；集中供暖；配备5A智能化系统 价格：一期整体均价11000元/平方米左右；二期目前均价10700元/平方米 销售情况：1期2002年5月入市，已基本销售完毕。2期2003年7月入市，目前销售了约60％ 客户：客户行业较为广泛，购房客户多为自住，投资客户约占1/4左右 三元桥商圈 供应量在20万平方米以上 产品上除第三置业，其余项目仍有住宅产品的痕迹 主打高性价比 ，价格集中在10000元/平方米左右 代表性个案——第三置业 位于燕莎商圈边缘，高性价比项目 住宅产权写字楼部分已售完，因此不会对本项目造成直接竞争 产品与销售情况对于本项目都有借鉴意义 项目占地2公顷，总建筑面积20万平方米 规划中包含写字楼、商业、酒店 一期两栋公寓产权写字楼建筑面积60000平方米，一栋6层写字楼建筑面积5200平方米 准层面积：A座1165 平方米，B座1020平方米 单元划分：100-200平方米 结构形式为框架剪力墙；层高3米；办公区域为初装修 配套设施：商务中心、金融中心、商业街、健身中心、员工餐饮中心（400平方米） 停车：地下停车约500个 设备情况：每栋楼配有4部富士达电梯；空调为分户空调；喷淋设备为侧喷淋；采暖为市政热力系统；烟感报警系统；隐式综合布线，支持100兆宽带入户标准 价格：最后价格达到11500元/平方米 销售情况：项目一期写字楼部分已全部售完；300-500平方米的户型最好卖，投资客多数购买98平方米 客户：项目客户多数购房自用，20%用于投资；行业特征不太明显，区域也不太明显 亚奥商圈 总供应量大约为24.5万平方米 建筑形式基本以高层塔楼为主；主力户型面积在100～200平方米之间 ；外立面均按照写字楼标准 价格差别较大，从7800元/平方米到14000元/平方米 中关村商圈 总供应量大约为90万平方米 产品大多采用框剪结构，空间可自由分割； 早期产品可商可住，新产品对为纯粹的公寓产权的写字楼 平均售价约为8000元/平方米 代表性个案——财智中心 位于中关村商圈边缘，已入住 区位上与销售上对于本项目都没有竞争 产品以及使用状况对于本项目有借鉴意义 项目占地8700平方米，总建筑面积60000平方米 为一栋U型20层建筑，分为3个独立的楼座 准层面积：A、C座层面积在900平方米左右，B座层面积780平方米 单元划分：60-130平方米 结构形式为框架剪力墙；层高3和6米；毛坯房 配套设施：地下员工餐厅；中餐、西餐、会议室、健身中心、商务中心 停车：地下400多个车位 设备情况：分户空调。 价格：3米层高均价在9000元/平方米左右，6米层高均价16800元/平方米左右 销售情况：已经全部入住，客户购买面积以100多平方米为主 客户：投资客户所占比例较大，有近50%；在行业上以科技发展与IT业为主，占到60%；有相当数量的公司与清华、北大存在一定的依附关系 依据产品类型分类 商住两用型公寓——住宅没有本质区别，办公与居住混杂在一起 商住过渡型公寓——更多考虑了办公需求，但是仍容纳部分居住的功能，比如套内保留了卫生间 住宅产权写字楼——基本按写字楼产品要求设计 依据所处位置与核心商圈的关系分类 内部——形象高、配置高、价格高 边缘——要求形象高、交通好、性价比 外部——要求交通好、价格低 周边办公市场概况 在售项目个数：30多个 在售项目供应量：353万平方米 CBD商圈 21个项目 以纯写字楼为主 价格较高，写字楼15000-25000元/平方米 ；商住公寓在13000-14000元/平方米 大规模综合项目，配套齐全，形象较好 周边办公市场概况 朝外