世邦魏理仕 望京商业市场分析.ppt

4.0 零售物业市场分析 整体市场分析 供应状况 截至2004年，北京共有1200万平方米的各类型商业面积。这些商业面积可分为百货公司、购物中心、超市、自由市场以及街边店铺五大类。 截至到2004年底，北京城区范围内大型商场和购物中心的（营业面积超过1万平方米的商场和购物中心）面积已经达到了260万平方米（建筑面积）左右，约占北京各类型商业面积的21.7%，其中百货类商业158万平米，占北京大型商场面积的61％。 主要商业区域 4.0 零售物业市场分析 整体市场分析 未来供应 预计总供应量 在2005-2008年，预计共有522.9万平方米建筑面积的各类大型商业面积竣工。 2005-5006年将是北京市各类商业面积新供应量较集中的年份，共有280.2万平方米。 新增供应集中区域 新供应量主要集中在中央商务区、中关村地区、金融街地区以及部分住宅项目内。 越来越多的商业面积集中在含有写字楼、公寓和酒店的综合项目，尤其在中央商务区和中关村地区。 未来分布趋势 预计未来大型商业向中关村地区和CBD等区域集中的趋势不会改变。而传统商业区的可开发利用土地将越来越少，越来越多的大型商业面积将会集中在城乡结合部和近郊区。 本案周边现有的商业物业主要集中在望京酒仙桥区域，预计周边未来的供给也将延续这一趋势。 4.0 零售物业市场分析 整体市场分析 入住率情况 区域名称 入住率情况 王府井区域 该区域大型百货的空置率维持在5％～10％左右 西单区域 该区域整体空置率约为5%～8% 朝阳门外/建国门区域 该区域整体空置率约为5%～8% 东直门周边区域 该区域由于银座百货刚刚开业，而太平洋百货长期经受交通困扰，其整体空置率水平在8%～10％左右。 价格情况 百货公司的租金多为流水倒扣的方式，不同行业的扣点方式不同，超市的扣点为3-7%，时装的扣点为20-25%。 北京主要大型百货公司的平均营业额为3,353元/平方米/月（营业面积），如果按照商场平均扣点为15%计算，平均月租金收入为61美元/月/平方米，与购物中心的租金水平相当。 购物中心的租金多是固定租金，租金水平与商场位置，商场规模，店铺临街状况，楼层以及商品种类有着直接的关系。 北京购物中心固定租金范围在30-120美元/月/平方米，平均租金为60美元/月/平方米。东方广场的平均租金最高，平均为110-120美元/月/平方米，其次是国贸商场，平均为80-100美元/月/平方米。 4.0 零售物业市场分析 区域市场分析 现有供应 考虑到项目的规模及其周边的商业环境，对区域市场的考察将主要集中在南至东北四环路，北至机场、西至机场高速、东至酒仙桥边缘的区域内，主要包括本项目周边、温榆河别墅区、酒仙桥及望京四个部分。 考虑到本项目的规模及其与周边商业的相互竞争可能，本部分对温榆河别墅区、酒仙桥和望京商业的考察将主要集中于规模商业，即单体或集合规模在5,000平方米以上，具有一定档次水平和市场影响力的商业物业。 4.0 零售物业市场分析 区域市场分析 现有供应 序号 名称 类型 位置 规模（平米） 开业日期 1 万客隆酒仙桥店 超市 酒仙桥路12号 12000 1998 2 燕莎望京购物中心 百货 东四环路 12500 1999 3 望京建材大世界 专业市场 望京湖光中街 50000 1999 4 望京农贸综合批发市场 专业市场 来广营 30000 1999 5 日祥广场 步行街 欧陆园对面 7000 2000 6 京客隆 超市 南湖北街与湖光北路 7500 2001 7 中福百货 百货、超市 南湖北街与湖光北路 17000 2002 8 望京正时家居广场 专业市场 望京广顺南大街 11000 2002 9 来广营花卉市场 专业市场 来广营东路888号 18000 2002 10 华润综合超市 超市 酒仙桥路 8000 2002 11 爱家家居 专业市场 广顺桥北香宾路66号 14000 2004 12 百安居 专业市场 广顺桥北香宾路66号 15132 2004 13 尚古城 专业市场 来广营东路5号 10000 n.a 14 阿根廷烤肉/咖啡 餐饮 来广营东路 2000 n.a. 区域成规模商业物业面积约为21.4万平方米，共14个，项目平均规模约为1.5万平米，区域商业整体及单体规模较小；区域内的商业设施多以小型底商、临街店面等形式存在。 区域内针对日常消费的超市、百货、步行街等零售商业面积共6.4万平米，共6个项目，平均规模约为1万平米。 专业市场共14.8万平米，7个项目，平均供应规模为2.1万平米，其中建材类专业市场供应面积10万平米，占整体的47.7％，是目前区域内的最主要的商业设施。 4.0 零售物业市场分析 区域市场分析 经营情况 序号 名称 类型 规模（平米） 租金（元/天/平米