保利集团房地产项目总经理培训讲义：房地产项目资金管理.ppt

* * * * * * * 土地增值税筹划思路 营业税筹划思路 企业所得税筹划思路 其他税种筹划思路 3 财务在企业经营管理中的重要作用 3 房地产行业相关税法 3 财务在企业经营管理中的重要作用 四 主要税种的筹划思路 土地增值税税率 按照增值率的高低，土地增值税的税率有30%、40%、50%、60%四档，最高税率达60%！土地增值税是超额累进税，分段征收，具体见右图： (0, 50%] (50%, 100%] (100%, 200%] （200%，∞） 增值率 60% 50% 40% 30% 税率 增值额 1、土地增值税筹划思路 土地增值税计算公式 土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数 增值额=房地产销售收入-扣除项目金额 扣除项目金额=直接开发成本+开发费用（可按开发成本的10%核定）+加计扣除（直接开发成本的20%）+流转税费 1.1.1 普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税 1.1 合理利用税收优惠政策 税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。公司在项目拓展时，可立足于普通标准住宅，加大对普通标准住宅的投入，充分利用这一优惠政策。 对于规划为普通住宅的项目，一方面充分考虑按当地普通住宅的标准进行建设，以保证最终优惠政策的落实； 另一方面，需注意普通住宅的销售定价。经测算，毛利率为40.12%与增值率为20%相对应，毛利率在40.12%以上的普通住宅将达到土地增值税的缴纳标准，据实清算将对公司盈利和现金流产生重大影响。 1.1.1 普通住宅增值率不超过20%时免交土地增值税(续) 1.1 合理利用税收优惠政策 以下表普通住宅定价为例，价格定为5900元/方时，毛利率为39.66%、增值率为18.95%，不用交土地增值税，利润较6000元/方的定价还大一些。因此，在普通标准住宅销售定价过程中，充分考虑项目增值率的临界点，寻求销售收入、土地增值税之间的最佳利益平衡。 售价 收入(万元) 毛利率 增值额 增值率 土地增值税 税前利润 6,000 30,000 40.67% 5,171 20.83% 1,551 8,960 5,900 29,500 39.66% 4,699 18.95% 0 10,039 1.1.2 与外界合作开发的项目，尽量套用合作建房模式 1.1 合理利用税收优惠政策 《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定：一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。 保利广州公司的G1-1（保利心语项目）和F2-2两幅地块在出让时均保留了村留用地的性质。通过与冼村签订合作开发协议并向国家支付少量地价款后，广州公司实现了国土证上的加名，并与冼村按比例享有项目的权益。通过与税局的充分沟通，税局基本认可合作建房的模式。到时我司对分配给冼村的房产按市值缴纳营业税，即可将市价同时计入项目的收入和成本，这大大增加了土地增值税的扣除金额，降低税负。 合作建房有成立公司和不成立公司等多种形式，但不论何种形式，均应完善土地过户手续，明确合作分配形式，以及分配后股权比例变化和剩余物业权属利益的归属。 1.1.3 争取核定征收 税务机关在账册不齐等特殊情况下可按不低于预征率的水平进行土地增值税的核定征收，因此，在某些高毛利的项目上核定征收与据实清算最终所缴税款将存在巨大差异，积极争取土地增值税的核定征收将是有效降低税负的途径之一。 某项目总收入2亿元，可扣除金额为1.1亿元，则增值额为9000万元，增值率为81.81%，土地增值税为3050万元。 此项目系收购项目，账册不齐，若最终税局能以5%的税率核定征收，则土地增值税为1000万元，节税2050万元。 1.1 合理利用税收优惠政策 1.1.4 在合法的前提下延后土地增值税清算时点 1.1 合理利用税收优惠政策 各地土地增值税清算细则陆续出台，各公司应适当与当地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，或更换税负相对较轻的项目进行清算；对于能实行以预征代清算的项目，应主动争取以预征代清算。 1.2.1 合理分解收入 1.2 销售收入方面的筹划 销售是实现收入、回收资金的关键环节，税负与销售收入呈正向关系，销售方面的筹划重点在于采用灵活的销售方式，合理分解收入，以降低税基或适用税率。 在合法的情况下，若能通过业务类型的调整，将部分房产销售收入转化为其他非房产销售名目的收入，则可以降低项目的增值率和税基，最终降低土地增值税。 1.2.2 合理调整销售物业和持有物业的比例 2.2 销售收入方面的筹划