房地产市场营销策划doc.doc

目录 1.项目概况 1 2. 项目市场营销的环境分析 2 2.1 项目市场的政治环境 2 2.2 项目市场的经济环境 3 2.3 项目市场的人口环境 4 2.4 项目市场的自然环境 4 3. 项目市场调查及预测 4 3.1 调查方法及调查结果 4 3.2 项目市场预测 6 3.2.1 项目市场需求预测 7 3.2.2 项目市场供给预测 7 3.2.3 项目市场价格预测 7 3.2.4 项目市场前景预测 7 4. 项目市场细分与定位 7 4.1 项目市场细分 7 4.2 项目市场定位 8 4.2.1 产品定位 8 4.2.2 客户定位 8 4.2.3 形象定位 8 5. 项目市场的4P策略 9 5.1 产品策略 9 5.2 价格策略 10 5.3 渠道策略 11 5.4 促销策略 11 5.4.1开盘之前 12 5.4.2 项目开盘 12 5.4.3 销售初期 12 5.4.4 销售中期及后期 12 6. 各个阶段的推广及费用预算 12 7. 项目营销的人员推销 12 7.1人员选拔，培训，管理 12 7.1.1 选拔 12 7.1.2 培训 13 7.1.3 管理 13 7.2 人员推销流程 13 8.总结 13 附件 1 售楼处平面图 14 1.项目概况 金日紫都位于城阳城区北部（青岛农业大学旁），是一个占地13.93万平方米的大型商住综合项目。项目总规划建筑面积30万平方米，总户数2200户左右，并将建设一条8万余平的餐饮文化特色街。 金日紫都西侧同中城路美食街连成一片，距城阳区政府不足5分钟的车程；南面与青岛农业大学隔路相望，北邻综合整治中的城市景观河道墨水河；东侧为成熟居住社区，距地铁M1号线东郭庄仅2公里。金日紫都一期已经基本成型，1-9号楼目前封顶，楼内地暖铺设完毕，楼体保温层尚在铺设中，据交房日期已经不远，而红黄蓝幼儿园也已建设完毕。近日，金日紫都将推出三套样板间，分别是90㎡三居室、90㎡二居室及86㎡二居室三套样板间，以上户型南北通透，欧美风格、冷色调、暖色调各有特色 金日紫都采用明朗的简欧建筑风格，配以特色商业街丰富的建筑外立面。户型多样，面积从70平方米到140平方米不等。 金日紫都社区自身配套齐全，除了综合性的餐饮文化特色商业街外，还将建造服务全社区的业主会所和一个1800平方米的高档幼儿园。项目临近大润发购物广场、青岛农贸批发市场、古庙小学、城阳区实验中学、城阳中心医院、新协和医院。 金日集团在社区南侧打造了一条600米长，占地近三万平米的阳光运动长廊，内设健康步道、儿童活动广场、家庭综合活动区、老人活动区、羽毛球场、网球场、篮球多功能场地、健身俱乐部等八大功能区。 2. 项目市场营销的环境分析 2.1 项目市场的政治环境 根据青岛市市政府的规划要求，青岛市在未来几年将加大对城市郊区的建设。因此，房地产业，在城阳区将会有很大的发展和很多的机会。虽然，国家一再进行调控，对于房地产市场有一定影响，但是从长远看来这个影响不会是阻碍城阳区房地产发展的茎瓶。 2.2 项目市场的经济环境 2010年，城阳区城镇居民的收入进一步增加，居民家庭收入呈现多元化的增长格局。 据抽样调查资料显示，2010年1-10月，城阳区城镇居民家庭人均总收入为23494元，其中人均可支配收入为22669元，同比增长11.50%。收入特点如下：??? 1、工资性收入占据收入的主体地位。受企业经营效益持续好转、社会就业人员增加等因素的拉动，城阳区城镇居民工资性收入保持快速增长。2010年1-10月，城镇居民人均工资性收入达14931.7元，同比增长11.07%，其中工资及补贴收入为14795元，同比增长11.55%，工资性收入在家庭总收入中所占比重达63.56%。??? 2、转移性收入稳步提高。转移性收入是构成居民收入的另一项主要内容，近年来，城阳区城镇居民最低生活保障标准逐步提高、覆盖面稳步扩大，特别是离退休人员的养老金及离退休金逐步提高，有效地保障了城镇居民转移性收入的稳步增长。2010年1-10月，城阳区居民家庭人均转移性收入达2074.4元，同比增长13.21%，其中人均养老金及离退休金收入为1892元，同比增长13.6%。转移性收入占家庭总收入的比重为8.83%。??? 3、经营性收入平稳增长。2010年在政策鼓励、政府引导的良好氛围中，居民家庭经营性收入平稳增长，并成为拉动居民收入快速增长的重要力量。2010年1-10月,城阳区居民人均经营性收入6077.4元，同比增长15.14%,占家庭总收入的比重为25.87%。??? 4、 财产性收入增幅较大。2010年,城阳区出租房屋收入有了较大提高,从而带动了财产性收入提高。2010年1-10月，城阳区居民人均财产性收入410.1元，同比增长16.81%