无锡锡沪建材市场逸居国际生活广场doc.doc

一、项目市场研究 1、无锡软装潢建材整体发展概况 1.1 无锡建材市场分布情况， 无锡建材市场地理位置分布 目前无锡市场上主要的建材装饰市场分别分布在无锡的东、南、西、北、中；此外还有百安居，红星美凯龙等一系列的家具装饰广场。 建材市场业态现状 楼 盘 名 称 区　域 经营范围 总套数 已销售总套数 已销售面积 未售套数 分析 无锡东方国际皮革城 锡山区 皮革，纺织，服装，染料等 3011 647 26304.05 2364 已售比例19.3% 新世界国际纺织服装城 新　区 纺织品，服装，皮革等 16753 7939 210159.68 8814 已售比例47.1% 无锡金泰国际广场 滨湖区 建材 1942 723 27649.7商业 1899.15办公 1133 已售比例35.1% 限售86套 无锡五洲国际装饰城 惠山区 装饰材料 2196 1809 96096.67 387 已售比例82.1% 整体营销模式 楼 盘 名 称 售价 返租方式 招商政策 广告投放 销售状态 新世界国际纺织服装城 ------ 两年16%回报 服装区主力面积20-30平方米，纺织区主力面积35-65平方米 原来是免租两年 目前是免租一年，5万保证金 报纸广告少，多是户外广告 封盘，只招商，有持续客户签约 无锡东方国际皮革城 无锡东方国际轻纺城 一层：10800-13000元/平方米 一层：7300-7500元/平方米 自营：按8%赠送市场培育基金 投资：两年按15%返祖 免租两年，租赁保证金2万/套，一楼主力面积4*12=48平方米，二楼4*10=40平方米 大量报纸广告（硬广和软文），介绍两区的销售和招商 皮革区销售， 纺织区招商 无锡金泰国际广场 一层10000-14000元/平方米 ， 二层6000-7000元/平方米 一次性返还三年24%，有回购，按原价回购 主力面积40-50平方米 一楼：1.2-1.8元/平方米/天 二楼：0.6-0.9元/平方米/天 管理费：1元/平方米/月 无报纸广告，多是路牌广告，目前推出7.14开盘的广告 正在销售（商铺和办公区） 无锡五洲国际装饰城 一层：11000元/平方米 二层：6900元/平方米 五年40%回报 一楼：2万，过道加2000 二楼：1万，过道加2000 市场活动广告不断。 销售，一般 【分析】： a) 无锡专业市场分三种形式进行销售：分层销售、1-3层整体销售、任意选择销售。 分层销售：售价一层为9000-11000元/平方米，二层为6000-7000元/平方米， 1-3整体销售：售价为4500-6000元/平方米。 b) 返租情况：返租方式比较单一，多数采取2-3年返租，年回报率为8%。部分有回购，一般按原价进行回购。 C) 招商情况：3个市场采取免租两年，只交纳部分管理费，先培育市场，其他的5个市场按面积和楼层收租金。 一层1-1.5元/平方米/天 二层0.6-0.9元/平方米/天 保证金2-5万元/不等 D) 广告方面：近期广告投放量普遍不大，只有东方国际皮革城出现集中投放各类广告，广告内容多是为轻纺城招商。 【综述】： 无锡专业市场销售速度较为缓慢，个别项目出现滞销，这种情况跟每个项目销售阶段有关，同时由于07年上半年股市的火爆，在一定程度上影响楼市，再加上专业市场推广手段的同质化，无法引起越来越理性的投资者的兴趣。所以对于本项目二期的推出，要在充分市场调研的基础上，了解投资者的需求，寻求新的营销模式和手段，来刺激市场，达到推广的目的。 1.2 锡沪路建材市场现状 锡沪路地理环境 无锡地区的装饰装潢材料市场经过二十多年的发展、融合，已逐步形成“锡沪路建材一条街”商业片区。锡沪路片区由于其独特的交通枢纽地位以及其传统商圈的强势影响力，自上世纪 90 年代起便稳居“无锡装饰建材第一街”的“龙头”位置。故无论周边其他建材区域如何变迁，锡沪路片区的商业氛围却始终保持其繁荣盛景的态势不变，其建材商品交易额规模亦以年均 20% 以上的增幅迅猛扩张，在全无锡建材市场占有率常年保持在 50% 以上。 名称 经营状况分析 陶瓷洁具 20.2% 东鹏国际、华东建材城、佳润建陶、 锡沪名品城、中储装饰市场 陶瓷洁具作为高利润产品同样是各市场主力引进业态，目前所占比重较大，经营状况良好。 地板木业 16.9% 东鹏国际、华东装饰城、 锡沪装饰市场、 锡沪名品城、中储装饰市场、 好艺家 无锡是国内地板的主要产地,地板也是高利润产品, 更有企业(徐家木业)直接开设自营卖场,目前锡沪路上地板木业几近饱和。 灯具 5.5% 好艺家、中储装饰市场 灯具市场也是为好艺家独占，但是与月星在行业内的强势地位相比,好艺家竞争力较弱。 家装配件 7.2% 中储装饰市场、 锡沪装饰市场、