大邑某项目市场调查完整板（定稿）.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 销售总成本费用 序号 项目名称 合计 2011 备注 1 开发成本 5,194 5,194 　 2 销售费用 236 236 销售收入的3% 3 广告宣传 79 79 销售收入的1% 4 销售管理费 79 79 销售收入的1% 8 总成本费用 5,588 5,588 　 9 经营成本 394 394 　 损益表 序号 指标名称 单位 金额 备注　 1 销售收入 万元 7,874 　 2 开发及销售总成本费用 万元 5,588 　 3 销售税金及附加 万元 441 销售金额的5.6% 4 土地增值税 万元 0 未产生土地增值 5 企业所得税 万元 609 　 6 净利润总额 万元 1,677 　 7 全投资收益率（税前） 万元 40.92% 　 8 全投资收益率（税后） 万元 30.02% 　 现金流量 序号 项目 合计 2010年 2011年 1 现金流入 7,874 0 7,874 1.1 销售收入 7,874 0 7,874 2 现金流出 6,638 2,597 4,041 2.1 开发建设投资 5,194 2,597 2,597 2.2 销售经营成本 394 0 394 2.3 租赁税金及附加 441 0 441 2.4 销售所得税 609 0 609 3 税后净现金流量 1,236 -2,597 3,833 4 累计税后现金流量 22,084 -2,597 1,236 5 税前净现金流量 1,845 -2,597 4,442 6 累计税前现金流量 33,582 -2,597 1,845 主要财务指标分析 净现值（税后）：NPV= ￥962 内部收益率（税后）：IRR= 47.61% 净现值（税前）：NPV= ￥1,504 内部收益率（税前）：IRR= 71.06% 开发及销售节奏：先商业后住宅 方案一： 商业体量：5层、7500平米 1层层高5.8米、2层层高3.8米、3层层高3.6米 4-5层层高住宅标准层高 住宅：容积率按2.0计、多层6+1、临街处修1层底商、框架 结构 商业产品及卖点：1楼、2楼与农贸市场1楼、2楼形成步行街 有效的使人流得以流动，同时本产品与周边竞争楼盘产品形 成了较大的差异性、铺面面积较小总价低项目便于销售；3 楼由于可以赠送屋顶使用权，价值能得到一定提升；4－5楼 精装公寓是目前大邑市场的新兴产品，目前竞争对手已在为 我们开拓市场对我们的后期销售有一定的辅助作用，低总价 高回报是该产品的特点同时该产品面向购买人群较多市场前 景可观，同时也提升了4、5楼的价值。缺点是开发公司需成 立经营管理公司，后期存在经营管理的责任、同时由于二楼 步梯的设计对项目外立面有一定的影响。 结 论 方案二： 商业体量：5层、7500平米 1层层高5.8米、2层层高3.8米、3层层高3.6米 4-5层层高5.2－5.4米 住宅：容积率按2.0计、多层6+1、临街处修1层底商、框架 结构 商业产品及卖点：本方案把商业及农贸市场人为的分割开 避免农贸市场的干扰，由于没有二楼的内廊，项目的外立面 不会得到破坏能有力提升物业自身的档次。1楼、2楼纵向 分割为一个整体，1楼内部做楼梯，卖点买二得三；3楼由于 可以赠送屋顶使用权，价值能得到一定提升；4－5楼LOFT创 意公寓是本方案最大卖点，目前该产品在当地无直接竞争对 手，我方在销售中率先抢占市场，卖点买一送一，同时对面 积的控制也能保持一定的低单价，便于市场销售也提升了4、 5楼的价值。 由于方案一和方案二在财务上差距并不大综合各方因素我们建议采用方案二 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 公寓物业发展策略 由于考虑市场容量和为降低开发风险，快速实现销售，提升项目4、5楼价值，根据本地块特质，建议打造居住及投资类公寓产品。 公寓总策略：项目现金流产品，严格控制户型面积，采用高单价、低总价的总价控制策略、及产品创新组合策略，对位广泛客群，实现产品的快速销售，保证项目资金链安全，同时提升项目4、5楼价值。 本项目居住、投资型商务公寓，其目标客户群主要锁定居家人士和投资人士。引导以下概念： 在新区CBD安个家——工作、休闲、购物、居住一步到位； 星级酒店式的服务——省心、省时、全面、高品质提升您的生活质量； 低门槛高回报——较低的投入、超值的物业、高效的投资回报。 投资客户与终