浙江金华某商业广场项目总体发展战略定位构想doc.doc

一、我们对项目环境的基本理解 项目所在的金华市，地处浙江中部地理中心位置，有“三省通瞿”之称。金华国民经济总体发展状况处于浙江全省的中下游水平，但与全国平均水平相比，对高出很多。 2006年金华国民经济及社会发展状况的比较分析表 　 GDP总值 (亿元) 人均GDP (元) 城镇居民人均收入(元) 社会消费品零售总额(亿元) 居民储蓄存款余额 (亿元) 人均存款余额(元) 固定资产投资(亿元) 房地产投资 (亿元) 户籍人口 金华 1228.6 26974 17806 482.1 954.7 20961 505.0 109.7 455 杭州 3441 51871 19027 1112.4 2555 38515 1461 442.4 663 浙江 15649 31684 18265 5325 10802 21870 7593 1573 4939 全国 209407 15931 11759 76410 166617 12676 109870 19382 131448 金华人均GDP仅为全省水平的85.1%，差距较大，城镇居民人均收入为全省水平的97.5%，基本持平，人均存款余额为全省水平的95.8%，差距也不大。这说明金华宏观经济整体运行相对比较健康，经济的泡沫成份少，这为金华宏观的长期可持续发展打下了良好的基础。 2006年金华投资及消费比较分析表 社会消费品零售总额占GDP比重（%） 房地产投资占固定资产投资比重（%） 固定资产投资占GDP比重 （%） 金华 39.2 21.7 41.1 杭州 32.3 30.3 42.5 浙江 34.0 20.7 48.5 全国 36.5 17.6 52.5 金华社会固定资产投资在国民经济中所占比重最低，宏观经济的发展没有过于依赖投资来拉动，这也说明金华的宏观经济发展是较为健康的。 虽然与房地产开发异常火爆的杭州相比，金华的房地产投资在社会固定资产投资中的比重相差较大，但是却略高于全省平均水平，这说明金华的房地产开发总量水平，与其相对落后的宏观经济而言，是比较兴旺的。 从上表可以看出，金华社会消费品零售总额占GDP比重比杭州、全省、全国高于许多，说明金华居民的总体消费支出水平较高，消费率较高，居民的消费欲望较高，这进一步说明，金华市民对经济社会的发展前景看好，社会福利保障较好，市民敢于消费。这对于商业地产开发来说，是一个最大的利好。 同时，金华社会消费品零售总额占GDP比重高，一个重要原因是金华商品房价格相对较低。这样市民可以将更多的可支配收入用来进行消费（目前的国民经济统计体系中，购买商品房不计入居民消费统计）。 金华市商业零售业正处于快速发展时期，但整体仍处于较传统商业形态当中，以传统百货业态为商业零售业主要形态，缺少以大型中心城区购物中心、主题型综合性商业街区等为代表的现代商业业态，商业零售业竞争主要集中在传统百货业态。形成了现代业态缺乏而传统百货业态过度竞争的局面。此外，金华商业空间布局不合理，商业网点过于集中在以人民广场商圈以及江南商圈，造成商业设施局部竞争过度。在全市范围内合理规划建筑新的商业设施，提升商业业态，已成为金华商业转型升级的必然。 正是基于金华商业健康发展的需要，金华已出台商业网点总体规划，提出了“一主四副二区多结点”的总体商业空间规划布局，其中的四个城市副商业中心之一就是金东新区商业中心——也就是本案项目。位于金东新区行政中心以东，光南路以北，大堰河街以西，滨江艾青文化公园南侧，占地面积240余亩，集商贸购物、休闲娱乐、旅游餐饮、文化设施于一体。是一个引领金华市民消费升级的现代商业业态构成的大型城市街区型商业建筑。这是一个政府重点规划打造的、符合城市发展规划的项目，具有良好的发展前景。 相对于网点集中、竞争激烈的传统商业业态来说，金华的餐饮业、休闲娱乐业的空间布局，则十分零乱分散，没有一个相对集中、知名度和影响力、辐射范围大的消费场所，也十分缺乏有影响的全国性连锁品牌进驻，更缺乏金华本地发展起来的全国性品牌。因此，相对于购物功能来说，餐饮、休闲娱乐功能，在金华有更大的发展空间。 二、我们项目总体定位发展方向的思考与建议 虽说本案项目巨有很好的发展前景，但是，由于项目地处城市新区，项目所处区域内居住人口很少，极度缺乏人气，公共设施不配套，因此，在可以预见的3至5年内，项目都将极度缺乏商业项目生存所必需的必要的消费人口。 但是，诸多因素的客观存在，又不允许我们再把项目放置3、5年后再动工。这就要求上至市区政府相关领导及相关职能门，下至项目投资方、业主方，本着实事求是的精神，对项目所更进一步的研究，找出一个更有利于项目开发及可持续经营的总体定位发展方向。在这个大的定位发展方向的指导下，科学合理地进行项目整体功能、商业业态的组合