蓝光嘉宝物业经营课件[1].pptVIP

物业经营策划与市场策略 成都嘉宝管理顾问有限公司 柳军 交流内容 第一部分：为什么要做物业经营？ 一、物业类型的变化带来物业服务产品的变化 二、质价纷争，物业服务企业新利润增长点：物业经营 三、企业盈利能力将成为物业服务企业的核心竞争力 四、面对激烈的竞争，做好物业运营保证稳定现金流 物业服务企业面临的环境 物业经营，构建物业服务企业新商业模式 第二部分：可以做哪些物业经营？ 一、系统清理物业类别，寻找物业运营的价值点 二、客户导向的产品细分，构建物业运营多元产品体系 三、整合资源搭建运营平台，推动物业运营 四、物业全程整体运营，促进资产运营价值最大化 第三部分：物业服务企业如何做社区商业运营？ 如何面对媒体危机: 做好份内工作，是预防媒体危机的最有效方法。 预知媒体危机，提前做好新闻媒体沟通，如召开新闻发布会。 建立企业内部危机处理机制。（明确各个环节处理媒体危机的责任人、企业内部清楚媒体特性以便危机公关） 如何接待新闻媒体 商圈分析：是指经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响规模变化等因素进行实地调查和分析为选择店址、指定调整经营策略提供重要依据。 商圈的确定： ⑴店铺经营特色 ⑵店铺经营规模 ⑶经营商品的种类：日用品商圈小，耐用品商圈大 ⑷竞争店铺位置 ⑸顾客流动性 ⑹交通地理条件 ⑺促销手段 促销手段 交通地理条件 顾客流动性 店铺经营特色 店铺经营规模 经营商品 的种类 竞争店铺位置 零售商业基础知识 商业项目位置选择的地域原则： ⑴商业活动频度高的地区，对于 提高销售额十分有利； ⑵人口密度高地区； ⑶客流量大地区； ⑷交通便利的地区； ⑸接近集聚地； ⑹同类高密集聚地。 交通便利 地区 客流量大地区 人口密度 高地区 商业活动频 度高的地区 同类高密集聚地 接近集聚地 商业项目选址：顾客选择商店购物时，项目卖场的位置是所考虑的最重要因素。同时商业项目的空间位置也是形成差异化经营的重要条件。零售经营者乐意随时改变他们的价格、商品组合、服务内容与促销手段等营销组合要素。根据优越商业项目位置是获得其他竞争者不易模仿的竞争优势的重要途径。商业项目选址应符合城市规划要求。 零售商业基础知识 不宜做店的地域： 1 进行地区分析（需求预测、购买力输入与输出额测算），确定商业项目将进入所在地区。 3 进行具体位置分析（交通条件、客流分析、竞争店铺分析、地形特点分析、城市规划分析、效益分析），确定项目选址具体地点。 2 进行商业区域购物区域分析（中心商业区、副中心商业区域、辅助商业区、商业小区、购物中心等典型商业业态选址条件），确定项目业态将进入地区的哪一类商业区业态。 选址步骤： A C B D 周围居民少且缺乏增长性区域 高层建筑内。 店铺密度过大的地区 快速车道旁 零售商业基础知识 卖场设计内容： 1、卖场的划分：对店铺有效空间的分配。一般一个店铺的卖场面积应占商铺使用面积的60%—70%，作为陈列商品和销售商品场所。而其余则如楼梯、电梯、卫生间、休息室、办公室、卖场仓库等空间。 2、面积分配： 分配原则：根据每个商品销售部门的销售能力与获利能力的来分配。 方法： ⑴销售额分配法：某商品销售部门的卖场面积=某商品销售部门的计划销售总额 / 每平方米可实现的销售额（零售商业协会相关报告查询） ⑵存货分配法：依据每个商品销售部门需要陈列的商品数量和备货数量来分配卖场面积。 零售商业基础知识 16% 5% 6% 5% 三层 36% 14% 12% 10% 二层 48% 18% 18% 12% 一层 合计 出入口右边区 出入口 出入口左边区 楼层 3、卖场的布局类型： 直线式、曲线式、斜线式 4、商品部门的具体分布： 对于卖场内商品销售部门的具体位置进行定位，考虑因素为： ⑴空间价值因素：卖场每一个位置吸引顾客量不同，实现销售额不同，商场的空间价值也不同。 ⑵商品因素：商品的特征对卖场部位也是有特别要求。 不同楼层、不同部位租金负担比例 零售商业基础知识 通道设计： ——通道设计的合理与否直接影响顾客在卖场的通行、活动从而影响商品销售。 １、通道宽度 方便顾客通行。通道的宽度因客流量及卖场面积大小而不同，但最低应保持两人并行时所需要的宽度，即在0.8—0.9米之间。主、副通道的宽度与店铺的业态有很大关系。 ２、通道形式 ⑴直线式、与货架平行； ⑵斜线式、通道呈斜线状； ⑶自由式，呈不规则路线分布。 ３、通道设计其他要求 ⑴笔直，尽可能避免迷宫式，商品不重复，顾客不回头走的方式设计； ⑵平坦，同层地面处于水平高度，不错层； ⑶少拐角，通道中可拐弯地方和拐的方面要少，有时需要借助与连续展开不间断的商品陈列线来调节； ⑷要保持足够的照明度； ⑸无障碍物。