艾派全程营销策划战略doc.doc

晋江【艾派数码空间】 全程策划营销战略方案 目 录 【第一部分 市场篇】 晋江市房地产发展脉络 二、晋江房地产发展特征与展望 三、2002—2006年晋江房地产市场发展态势分析 四、单身公寓市场分析 【第二部分 定位篇】 一、项目概况 二、SWOT分析 三、客群分析 四、项目物业形象定位 五、项目价格定位 六、销售收益预测 【第三部分：推广篇】 一、对于【艾派数码空间】推广执行操作的观点 二、谋定后动--推广计划顺利实施的必要前提（附：推广步骤表） 三、推广核心主题描述 【第四部分 营销篇】 一、项目概况： 二、前期来人情况分析： 三、销售执行计划 四、定价原则： 五、价格策略 六、销售控制策略 七、配合事项 附表1：艾派数码广场筹备期工作推进计划 【第一部分 市场篇】 一、晋江市房地产发展脉络 ㈠市场发展概述 综观晋江房地产的发展，2000—2002年无疑是一个重要转折点，它不仅预示着晋江房地产大开发时代的来临，同时也承载着巨大的消费市场以及强劲的购买力在短时间内被释放的沉重压力，竹园小区、福隆花园是这个时期的典型代表。 随着晋江的城市建设步伐的加快，以及政府对城市发展的定位和取向，直接促进了晋江房地产在2003年—2004年的活跃表现，诞生了以宝龙金色家园、华泰国际为代表的大型住宅项目，以及以福隆商业广场为代表的旧城改造项目。 2005—2006年是晋江市场持续火爆的两年，新项目不断推出，市场上出现了许多大规模的项目，楼盘的档次也越来越高。兰峰城市花园、瑞璟·香榭花都及奥林春天这样规划更成熟、产品设计更出色的小区成为了当今晋江楼市的代表。 短时间内房地产市场大量集中放量和强劲的消费水平催生了房地产价格的大幅度攀升，市场均格从2002年1600元/㎡到2004年的2700元/㎡，再到2006年的3800元/㎡；价格一路飙升的同时，产品结构也在不断的丰富和完善。从单栋项目到上百亩的居住小区，从一般的公寓到大户型的高档产品以及投资型的商业物业等。随着竞争的加剧，产品结构将继续向多元化和高品质方向发展。 ㈡晋江住宅板块的构成 一条轨道的兴建、公路改建和城市内某个区域大规模的市政改造或者重新建设，都将促成一个房地产开发热土的形成。根据这种规律，晋江市区的两条交通轴线——泉安路和世纪大道为发展脉络的版块分割，形成了目前晋江房地产市场的两种开发形态，并且两个区域在开发角度上形成了互补。 ⒈繁华与厚重兼得的旧城改造项目 ⑴区域范围：以泉安路为中轴，阳光路、东大街、新大街、旗牌街几条街道纵横交错，构成晋江传统的核心区域。 ⑵区域背景：区域内集中目前晋江市区大量商业、服务、娱乐配套设施，由于区域商业价值的高涨以及可开发土地的稀缺性，很难有可供开发成片的土地。 ⑶开发形态：整体开发呈点式分布。 ⑷产品分布：目前沿泉安中路已经分布了福隆商业广场、国贸大厦、国际贵宾楼等项目，加上阳光路东段的阳光时代广场。其中，只有福隆和阳光的体量较大，其余均为单体的高层项目，以商业和酒店式单身公寓（1000套左右）为开发主流。 ⒉日新月异的世纪大道板块 ⑴区域范围：沿世纪大道两侧区域分布 ⑵区域背景：随着晋江城市建设步伐的加快，以及对晋江城市形象的高度定位，以世纪大道为轴线的区域房地产市场在几年内成为开发热土。 ⑶楼盘开发形态：板块开发由“点”—“线”—“面”，已形成规模效应； 从最早占地40亩的锦绣广场和100亩的福璟花园，到后来100亩的香榭花都，再到目前在售的占地33亩的世纪华廷和92亩的奥林春天，以及明年将要推出的联昌开发项目和远景国际等项目，区域内格局明朗，一个居住氛围浓厚的区域已经凸显。 ⑷产品分布：以住宅为主，大户型为主力产品，包括部分的别墅项目，相信在竞争日渐激烈的今天，区域内将还会更高端、更精细化的产品脱颖而出。 ⒊不断崛起的福埔新城 ⑴区域范围：普照圆盘以南，未来城市发展的中心，外囊罗山、石狮等区域。 ⑵区域背景：该区域正处于开发中，目前市政配套及基建设施尚待完善，相对于整个晋江市场而言，其最大利好源于未来城市发展的重心。 ⑶开发形态：占地600亩的华泰国际新城和去年亮相占地520亩的兰峰城市花园是该区域的代表项目，他们的开发模式沿用大盘开发“统一规划，分期建设”原则，并携其行之有效的营销推广，塑造了良好的市场形象。但是，随着后继项目的不断崛起，旧城改造力度的加大和区域内竞争对手的增加，项目后期在销售上面也将接受更多的挑战。 ⑷产品分布：以住宅项目为主，走大规模开发路线。 二、晋江房地产发展特征与展望 ㈠晋江房地产开发特点 ⒈户型配比呈哑铃状分布，紧凑型2房、3房成为空白 纵观晋江住宅市场，大部分楼盘主打的都是三房、四房、复式