高档酒店建设前期的项目策划doc.doc

高档酒店建设前期的项目策划 ——上海现代工程咨询有限公司 梁士毅 （上海现代工程咨询有限公司） ? 一、?? 前言 上海现代建筑设计集团是全国最大的一家综合建筑设计院，近十年来，上海的几乎所有五星级酒店都由上海现代集团参与前期咨询设计，并编制设计概算。因此形成了一支酒店建设方面的专家队伍，积累了许多酒店建设方面的技术、经济经验。 我们公司前身是上海现代设计集团下属的二家监理公司和一家造价咨询公司，根据集团发展全过程服务的战略计划，资源重组, 于2004年成立一家综合性的上海现代工程咨询有限公司。新公司的业务组成是多元化的，除了监理、造价咨询、代理招投标之外，还有设计审图、建筑设计、市政设计、代理政府采购和咨询等八项资质，我们称之为“一人两全八条腿”，即一个独立的法人单位有复盖建设全过程、全方位的八项资质。这为公司开展项目管理奠定了重要基础。 十多年来，跟集团一样，现代咨询及其前身也承担了酒店建设方面的许多业务，计有 公司在高档酒店建设方面的多种互补服务 项目名称 工作内容 项目名称 工作内容 新梅万豪酒店 设计＋监理 震旦大厦 监理＋造价＋招标 厦门喜来登酒店 设计咨询 ＋监理 哈瓦那大厦 审图＋监理 国际千禧酒店 项目管理 ＋监理 国际飞洲 大厦 前期咨询＋设计咨询 丽晶酒店 监理 东方之门 造价＋招标 黄龙宾馆 项目管理 兴国宾馆 项目管理 华茂利兹万豪酒店 项目管理 其他多项 审图、造价咨询、代理招标等 ? 同时，近五年来，有志于发展项目管理,我们公司及其前身已经引进了一批天津大学、同济大学以及英国毕业的项目管理专业人员和在海外工作过的人员; 而公司内自身从事设计、造价、施工监理等方面的骨干也经过了同济大学、国外PMI、CIOB、RICS、AIPM、IPMA等国际项目管理组织的培训, 其中7人还公派到英国攻读项目管理硕士、7人到澳大利亚接受短期培训。 因此，当新公司在制订公司战略计划时，大家不约而同觉得我们应该充分利用集团及公司在酒店建设方面的优势，扬长避短，抓住机会，开拓高档酒店建设方面的项目管理业务。 鉴于以前业务的局限性，以及前期策划阶段在项目管理中的重要性, 我们把项目管理业务开拓的重点则放在酒店建设的前期策划阶段，即指酒店业主有建设酒店的意图，到设计方案确定之间的阶段（图B）。 ? 这一年多来，我们按照组合管理（Portfolio Management）的原理，有意地选择、排序、管理好在建的16个酒店（其中3个为项目管理，一个设计，5个监理，7个造价咨询及代理招投标），结合学习过的国内外各种项目管理理论, 边研究, 边实践。 为了加强整个公司在战略指导下的知识集成管理，逐步提高公司在酒店建设项目管理方面的组织成熟度, 我们通过PM沙龙讨论、实用课题的论证等办法 (我公司今年8月份科技节内递交的论文就有47篇), 不断总结经验, 把项目管理中实用的资料和科研心得一一编成网页, 源源不断地送上公司的项目管理专用网站, 供各个项目组及时交流或下载借鉴。 在这个基础上, 我们又编写了公司开展项目管理的A版工作标准, 在全公司各项目推行。 经过7个多月的运转, 上个月已通过贯标认证。但在认证中也反映出A版还存在许多需要改善之处, 目前我们已在筹划编写B版。 ? 下面，就是我们在酒店建设前期, 作为一个项目管理公司, 代表业主开展项目管理的一些做法, 和我们的一些粗浅体会, 请大家指正: 二、?? 酒店建设前期的三个阶段,。 关于建设阶段的划分，有各种说法，但实质工作内容还是大同小异的。我公司参照ClOB按照项目管理各阶段可交付成果(Deliverable)的区分,，采用了如下的划法: （图C） ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? 本文中提到的酒店前期策划的项目管理，主要指启动阶段、可行性研究阶段、总体策划阶段这三个阶段的项目管理 (包括部分施工准备期的设计工作)。 这三个阶段是互相紧密联系、逐步深化的: 启动阶段的重点是业主方的投资机会研究、初步决策; 建立项目管理团队、需求分析； 可行性研究阶段的重点是环境调查、可行性研究、目标论证、决策立项、编制项目实施计划(PEP)； 总体策划阶段是设计进入方案阶段, 进行项目实施计划深化。 总之，酒店建设前期的项目管理，以项目的策划为主，逐渐过渡到项目实施，从而进入第四阶段施工前准备阶段, 进行扩初、施工图设计，并开始施工招标、施工准备等工作。至于建设中后期施工阶段、调试、竣工后评估阶段等阶段大家就比较熟悉了。 三、?? 酒店建设启动阶段的项目管理 目前,在市场上, 社会上代表业主方的项目管理公司介入时, 通常处于这个时期（有时候更晚，到可行性研究阶段才介入）。这时，酒店根据其自身企业的战略,往往已经初步决定酒店的投资开发,并已有一个类似于投资