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关于商业地产项目管理探究 　　摘 要：针对商业地产工程开发过程中的项目管理展开深入研究，同时结合我国商业地产工程项目开发管理中的问题总结出了几点可行性较高的项目管理措施，包括科学化选址、结合当地的市场环境来进行业态定位、进一步明确地产项目的具体计划与时间要求、做好对地产开发项目的成本控制工作以及规范建设工程项目的合同管理等等，以期能够对我国商业地产项目开发水平的进一步提高带来一些具有参考性的意见 关键词：商业地产；工程开发；项目管理 在最近几年来，伴随着国家政府对房地产市场调控力度的不断加大，有部分开发商为了规避政策方向，开始选择朝向商业地产的方向所转型，诸如万科、龙湖、绿城、万达以及世茂的地产商纷纷得到了较好的发展。除此之外，一些来自于海外的外资企业也开始进军国内市场，例如凯德置地、中信等等。相较于普通地产来说，商业地产工程开发的项目管理流程会相对繁琐一些，具体表现为如下的几个方面：首先，项目设计内容要同时考虑到项目的招商定位与专业整合；其次，应充分表现出市场招商与市场推广的实际作用；再次，进一步明确出商业地产工程的管理目标，结合市场现状来展开有效控制；第四，要确定出经营战略与工程项目的发展方向；第五，同当地的政府部门与商委部门建立起密切的合作关系；第六，对资金成本的运营要求较高。为此，商业地产企业在开发工程项目的过程中要结合行业市场的实际情况来设计项目管理方案 一、相关概念概述 1.项目管理的定义 简单一些解释，项目管理所指的即为将各种已有资源应用于目标，以此来满足各方面的既定要求。项目管理本身是个系统化且综合化的管理过程，其中主要包括目标管理、策划管理以及流程管理这几个方面。需要注意的是，房地产工程项目的开发需要经历较长的时间，他需要贯穿于整个商业地产项目的整个实施阶段 2.工程项目管理的主要内容 工程建设可被分为以下的四个阶段：工程项目的决策阶段、工程项目的设计与准备阶段、工程项目的实施阶段以及工程项目的竣工验收阶段。项目管理的主要工作内容为：组织结构管理、人力资源管理、经营范围管理、内容设计管理、财务管理、工程质量管理、协调管理、风险管理以及材料采购管理等等 3.商业地产与普通地产的区别 相较于住宅地产来说，商业地产的外表看起来更加的高端且上档次，但其内部的管理工作却是存在着很多的困难，工程项目的建设构造也相对复杂的多。开发商需要在众多的矛盾问题中找到平衡点，不仅要充分考虑到区域发展过程中的不均衡因素，同时还要尽可能的去满足不同类型客户所提出的不同需求，将地产项目与商业开发紧密的关联到一起，调整好市场风险与经济收益之间的比例 住宅地产工程开发同商业地产工程开发之间存在着本质上的区别，从开发过程的角度来分析，住宅地产的发展会经历两个阶段，而商业地产的发展只有一个阶段。其中，住宅地产的两个发展阶段为：首先，充分把握好城市发展过程中所存在的市场需求，在得到一块地后，只要拥有一定的运营资本即可完成项目，通过成功销售后项目完成，这一过程中存在着一些机会主义色彩；其次，竞争环境的不断加剧催化了产业链的成熟，这些能力水平不高的地产开发商逐渐被市场所淘汰，所留下来的均是有着较强操作能力与资金雄厚的开发商 相较于住宅地产来看，商业地产只需要经历一个发展阶段。住宅地产在将住宅成功售出后即可得到经济收益，但商业地产却需要历经一个非常漫长的发展过程，才能够达到预期的奋斗目标，这是两者之间所存在的最大差距 商业地产工程的开发运营需要有科学化的完整体系作为支持，其中包括行业市场内的运行资料、运行数据、发展预期以及执行方法等等。此外，商业地产工程开发需要将工作重心转移到开发过程中，其最主要的开发目标即为工程项目的运营成功。更加直白一些解释，真正能够被称之为成功的商业地产是不能够只追求短期的经济效益的，而是应该经过长期且耐心的培育，才能够将工程项目的真正价值发挥出来，随着我国经济水平增长速度的不断加快，商业地产上将会从中获取更多的?济收益 二、我国商业地产工程项目开发管理中的问题 1.项目的定位水平不高 商业地产工程项目开发的收益者包括开发商、投资商、经营商以及消费者等。从收益层面来进行分析，商业地产工程开发的主要意义是平衡好各个受益方之间的利益关系，在当前的社会环境中，绝大多数的开发商都没有明确认识到商业地产开发的真实内涵，从而在具体的开发工作中无意或有意的模糊掉了商业地产工程开发的核心观念。正确的做法为，在商业地产工程项目的开发过程中，需要进一步加强对商业地产工程的前期定位与招商管理，在项目开发后期则要加强对工程项目的运营管理，通过此种方式来提高商业地产工程的盈利水平。然而，如果开发商对当地市场环境的消费偏好、商业文化、业态发展形势没有做出正确的分析，那么将会导致工程项目