房地产企业增值税计算及核算案例探析.docVIP

房地产企业增值税计算及核算案例探析 　　[摘要]文章以L房地产公司案例，具体分析了房地产企业增值税销项税额、进项税额、进项税额转出和应纳税额的计算，如何正确作出相应业务的涉税会计分录，让读者通过案例分析得到启迪，真正掌握房地产业增值税的计算与核算 [关键词]房地产企业；增值税；案例分析 [DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.08.242 自2016年5月1日起，营业税改增值税试点将在全国范围内全面铺开，营业税将成为历史。作为建筑业的房地产企业，从征收营业税转为增值税，与商品生产与流通企业比较，其计算与会计处理比较复杂而且有具体规定。本案例结合国家税法分析房地产企业的增值税计算方法，结合会计法分析涉税业务的会计核算 1案例描述 位于广州市区的L房地产开发有限公司（以下简称L公司）为增值税的一般纳税人，主营建筑、房地产开发与销售业务，以下是该企业2016年9月发生的经济业务（假设所有收付业务均通过银行转账） 一是把位于郊区一套自主开发的商品房屋无偿给予A公司，这套房屋成本价共计400万元，最近8月销售同类商品房屋的平均含税价格确定价值为559万元 二是采取预收账款方式销售房屋给P公司，收到P公司预付账款4000万元，没开出发票 三是销售在2016年4月20日之前取得《建筑工程施工许可证》的位于市区住宅，客户入住手续已办理，共收款4400万元 四是向甲公司购买一辆建筑运输专用卸货工具车，取得增值税专用发票，价款为31万元，增值税税额为5.27万元，?款未付 五是从一间建筑公司购入一台通风设备，取得增值税专用发票，价款为3000万元，增值税税额为330万元，货款已付 六是支付房地产开发项目S花园设计费742万元，收到设计公司开来的增值税专用发票，价款为700万元，增值税税额为42万元 七是以包工包料方式将S花园项目通过公开招标出包，美的建筑有限公司中标承建该工程项目，工程结算价款为9990万元，取得增值税专用发票，价款为9000万元，增值税税额为990万元，货款已支付 八是公司因为承建业务取得中华公司工程质量优质奖励121万元；发生运输费支出101万元，取得增值税专用发票，注明增值税税额为11.11万元，没付款 九是公司承包永达公司建筑工程项目，全部材料和设备由永达公司自行采购。工程结算价款为1130万元（含税），未收到货款 十是按承包合同约定的日期收到佛山S建筑公司的预付账款83600万元，工程没完工，开出发票 2案例要求 第一，分析L公司2016年9月每笔业务的销项税额、进项税额和进项税额转出（结果保留到小数点后三位数） 第二，作业务（1）到（12）的会计分录（金额单位：万元） 第三，计算L公司2016年9月应纳的增值税 3案例分析 3.1分析方法 本案例既考核了营改增相关知识，又考核了会计基本功。关键要掌握有关房地产和建筑企业税法，掌握增值税一般方法计算公式和简易计算方法，一定要分清销项税、进项税额、预交税额。销项税额要分清哪些是正常销售、哪些是视同销售行为。要区分进项税额、进项税额转出与准予抵扣进项税额。要区别税率的适用分为11%、5%、3%三种情况，一般办法用11%，简易办法用5%和3% 3.2具体分析 3.2.1业务（1）分析 此项业务要按照视同销售处理。L公司属于建筑行业一般纳税人，适用税率为11%，房屋赠要按照L公司最近时期8月同类商品销售价格计算销售额和销项税额。计算公式为：销项税额=不含税销售额×11%=含税销售额÷（1+11%）×11%。取得的559万元收入属于含税收入，因此业务（1）的销项税额=559÷（1+11%）×11%=55.396万元 ①结转销售收入分录： 借：销售费用559 贷：主营业务收入503.604 应交税费-应交增值税-销项税额55.396 ②结转销售成本分录： 借：主营业务成本400 贷：库存商品400 3.2.2业务（2）分析 房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税的，公司按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。因此，L公司本业务销售额是含税收入，购入的土地价款允许抵扣销售额，但是土地价款要按照销售建筑面积占可供销售面积之比计算分摊。因此业务（2）销项税额=（79400-50000×40000÷90000）÷（1+11%）×11%=5666.288万元 购入地价分录： 借：无形资产――土地使用权50000 贷：银行存款50000 本月分摊地价（50000×40000÷90000）分录： 借：在