20121223曲阜尼山项目中期报告提纲-v2分析.pptx

　曲阜尼山圣境项目中期汇报 ;进程:世联项目组已完成中期报告，此次将重点汇报可售型物业定位及产品建议;汇报章节;【本体条件】位于曲阜市郊，公路和铁路交通可达性佳，济宁小城市群都在1小时交通圈内;【本体条件】未来将位于“一山一水一圣人”黄金游线的中心，具备打造一流旅游目的地和休闲度假目的地的潜力;【旅游人数预测】本项目游客量有望首年达到250万左右，待景区完全成熟时将会有大幅增加;【规划条件】在市调结论会的基础上，本次中期汇报的重点研究对象是鲁源村及耕读书院两个地块;【开发商目标要求】利用可售型物业减轻企业现金流的压力；探索高端、精品的价值路线，实现可售物业销售的高溢价;;汇报章节;市调回顾 核心问题 案例分析 项目定位 商业模式;盘点可售型物业市场，目前主要存在以下几种客户需求;【刚需/刚改需求】曲阜的绝对主流???求，市场供应项目最多，以乡镇进城的地缘型客户为主，市场竞争激烈（1/3）;【刚需/刚改需求】从现有楼盘分析，未来潜在供应有120万m2，对于每年约30万m2的消化速度，市场上已呈现供大于求的趋势（2/3）;【刚需/刚改需求】此类客户对总价、距离、配套等最为敏感，与本项目不相匹配（3/3）;【投资需求】曲阜及周边市场上的投资性物业都实现了很好的消化，包括酒店式公寓、底商、专业市场、集中式商业等（1/5）;【投资需求】客户承受能力从20－500万不等，客户来自多个阶层，是市场上涉及人数最多，范围最广的客户类型（2/5） ;【投资需求】投资渠道比较单一，项目发展的前景是客户投资的支撑，看重投资回报的承诺（3/5）;;;【高端改善/储备养老需求】曲阜、兖州、邹城、济宁均出现了此类客户，户型区间110－300平，总价区间50－160万之间，多数位于郊区，车程在半个小时以内（1/3）;【高端改善/储备养老需求】 此类客户属于当地的中高收入阶层，最关注环境，对产品品质有一定要求，并且偏好扎堆买房（2/3）;【高端改善/储备养老需求】本项目有机会吸引此类客户，但受到距离、以及周边城市群人口基数等因素限制，此类客户数量偏少，且价格承受能力有限（3/3）;【度假需求】曲阜周边的邹城、泗水远郊出现了度假类项目，多数依托山水资源，客户多为周末或季节性度假使用（1/4）;【度假需求】客户注重环境以及资源的占有，值得注意的是此类项目不仅可以吸引泛济宁地区还可以吸引到省内重点城市客户（2/4）;【度假需求】泛济宁区域内，此类需求的客户量很小，目前山东省内成功吸引到外省客户的度假项目主要位于胶东区域（3/4）;【度假需求】山东省跨区域置业的度假客户的置业逻辑（4/4）;将跨区域度假置业的模式与本项目对位，本项目若想扩大跨区域度假客户的机会，商务驱动模式是最值得探讨的模式;通过初步的客户访谈，也印证了这一点;【小结】基于市场分析，投资客户是必须要抓的主要客户，度假客户则可通过商务驱动有机会成为整盘的重要客户;市调回顾 核心问题 案例分析 项目定位 商业模式;可售型物业需要平衡大规模景区开发的巨大资金投入（孔子像和儒宫16亿左右） 可售型物业与整体项目的定位和风格相匹配;核心问题分解;市调回顾 核心问题 案例分析 项目定位 商业模式;【旅游升级模式】未来随着中产阶级旅游度假浪潮兴起，中国旅游地产发展的必将走向创新化、多元化的发展模式（1/2）;根据本项目自身文化资源属性,我们盘点了中国知名文化旅游项目,发现台儿庄古城和丽江古城将中产阶级家庭定位为项目的主力客户;;;台儿庄商业业态以零售、餐饮、住宿为主，辅以休闲娱乐业态，注重非物质遗产的展示和体验;台儿庄集合八种建筑形态于一体，是一座南北交融、中西合璧的城；建筑精细化程度很高，形态丰富，空间尺度宜人;门票收入是当前园区的主营收入，占到总收入的近80%。台儿庄运河古城2010年对外开放，门票旺季（4月到10月）160元，淡季100元。 ;定点定向招商选商,对招租物业采用不同的租金形式，目前招商率较高，已经设立了门槛;零售和餐饮商铺总体经营情况良好，但淡旺季明显；酒吧目前只有品牌店经营良好，但出于长远战略，景区在未来仍规划有酒吧片区;;;1998－2003年，大研古镇以文化为特色，以“小资、艳遇”等为营销关键词,通过零售、客栈、酒吧等设施吸引大量团队及大众散客,逐渐发展成为旅游目的地;;束河古镇通过业态升级和品质提升逐渐分流中高端散客;束河古镇除了满足中高端散客消费需求的同时，周边区域开始关注高端游客度假、商务的需求;束河古镇通过高端的酒店，奠定了区域的资产价值。古镇商铺和周边的度假物业均实现了价值跨越式的突破;丽江模式启示:逐步升级旅游度假功能,提高中高端散客比例,在区域开发的中后期实现可售型物业的高溢价 ;【商务圈层引导模式】狮子湖项目位于广东清远，距离广州市1小时车程，定位为南中国商务政