虹口大上海紫金城酒店公寓项目市场报告.ppt

项目定价方法及原则 总价卡位定价法 回报率测算法 ① 以项目周边区域一房总价出发，按20%求取首付款额度； ② 鉴于本项目商办属性，从购置客户（自住型）购房首付承受能力角度，取上述住宅首付款为参考； ③ 求取本项目毛坯房参考总价； ④ 本项目主力面积约30m2，建议装修标准1500元/m2，求取本项目总价落点。 ① 选取周边酒店式公寓项目作对比，求取本项目未来参考租金 ② 本项目产品具有宜投资属性，以购置投资型客户回报率最低要求6%为基准，测算本项目单价落点区间； ③ 本项目主力面积约30m2，由单价落点求取总价落点 综合以上总价落点，确定本项目总价区间及单价区间 总价卡位定价法 公寓类产品1R总价：150-170万，按20%首付款比例，则首付款30-34万； 本项目商办产权，首付比例须达总价的50%，则本项目总价区间60-68万； 建议本项目装修标准1500元/m2，主力面积约30m2,则： 项目总价区间落点： 65-73万 项目单价区间落点：21300-24300元/m2 回报率测算法 2300-2700 50 奔腾新干线 2500-2800 45-55 东渡名人大厦 月租金 （元/月） 面积段 （m2） 项目名称 以周边酒店公寓产品租赁情况及租金水平来看，正常市场租金约2500-2700元/月； 鉴于本项目品质具备较大塑造空间、精装修，因此预计本项目未来可实现租金上浮10%，即2750-2970元/m2； 市场中投资客户对该类产品所要求最低回报率为5%，则： 项目总价区间落点： 66-71万 项目单价区间落点：22000-23700元/m2 项目定价预判 总价卡位定价法 回报率测算法 总价区间：65-73万 单价区间：21300-24300元/m2 总价区间：66-71万 单价区间：22000-23700元/m2 本项目未来价格预判： 总价区间：65-70万 单价区间：22000-23000元/m2 感谢聆听 Tospur Research 同策专业策划 · 代理 · 营销 * * * * Tospur Research Tospur Research 虹口大上海紫金城酒店式公寓项目市场报告 项目属性解析 区域房地产市场分析 项目价格预判 位于中内环间，虹口曲阳板块，西接闸北，轨交优势明显 项目区位 中内环间 上海北部，虹口曲阳板块西南部，南邻虹口鲁迅公园板块，西接闸北区（大宁板块、内环板块北部） 轨交优势明显，轨道交通3号线（虹口足球场站）、8号线（虹口足球场站）、1号线（延长路站）汇集 闸北 虹口 地块位置 本案 中环线 内环线 本案 轨道交通3号线 项目四至 北侧：同丰路 东侧：河道 南侧：柳营路 西侧：北宝兴路 项目分区图 1区：集中型商业（5 F） 2区：集中型商业（5 F） 3区：小商业（2-3 F） 4区：公寓式办公（18 F） 5区：公寓式办公（9 F） 6区：商业广场 区域内大体量集中型商办项目 项目产品情况—— 公寓式办公 4区公寓式办公 楼层：18层 电梯数：4部 单层套数：约16套 排布：南向及北向 单套户均面积：约30m2 项目属性解析 区域房地产市场分析 项目价格预判 区域写字楼市场 区域酒店公寓市场 区域住宅市场 区域住宅市场研究 大宁板块 南部内环板块（北） 鲁迅公园板块 中信和平家园 溧阳华府2期 瑞虹新城3期 虹叶香舍 中海万锦城 绿景晓园 嘉宁荟 悦公馆 大华阳城贵都 楼盘分布图 协和G品 盛源家豪城 曲阳板块 宝华城市花园 本案 曲阳、鲁迅公园板块价量走势图 曲阳板块 ：（09年8月成交均价约为23500元/m2） 目前仅有宝华城市花园一个在售项目，该项目于09年7月首次推出2.8万方房源，又于8月加推3.1万方房源，7、8月共新增604套公寓房源。成交均价23559元/㎡，月均去化129套； 09年1-4月仅有虹叶香舍项目在售前期小存量房源，其余房源均未上市，总体成交量较少； 09年5月中信和平家园新增供应3.9万方，共计317套房源，8月初新推房源2.2万方，计248套房源，至今累计成交5.26万方，8月均价24387元/㎡; 鲁迅公园板块：（09年8月成交均价约为25300元/m2） 09年7月鲁迅公园板块新增供应3.7万㎡，新增项目为瑞虹新城、溧阳华府； 09年8月新增供应7.8万方，有新增供应的项目为中信和平家园、溧阳华府、宝华现代城。各楼盘的集中式开盘，导致本月成交量大涨至5.9万方，成交均价25916元/㎡。 曲阳、鲁迅公园板块新增供应较为集中，整体价量上升趋势明显 曲阳、鲁迅公园板块价量走势图 0 2 4 6 8 10 万平方米 21000 22000 23000 24000 25000 26000 元/平方米 供应 成交 成交