诸暨百润综合体前期定位建议.ppt

饕餮美食 特色餐饮，品味美食，交朋聚会的优雅之选！ 汇聚中西餐饮、 亚洲美食， 提供上佳美食! 服务体验 培训中心——遨游知识海洋， 健身房——体验力量美学， ······ Ⅰ：核心客户 主要消费者群体——老城区、城西、城东导入客户 客户来源：老城区居住区客户、城西上班族及城东新城居住人群和上班族； 客户特征：有一定的经济实力，对商业的形态齐全度有一定的要求，需要有足够 的吸引点才能吸引这类人群多次前来消费。 Ⅱ：主要客户 核心消费者群体——诸暨城南居住区客户 客户来源：企业城南住宅区 本身交通便捷，通过市南路可直达 客户特征：工资收入一般，但还是具备一定的消费能力，喜欢“一站式”消 费；出行方式以电动车及私家车为主； 写字楼客户定位 诸暨城南居住区客户为项目主要消费群体，也有大量来自老城区、城西、城东导入客户。 目标客户定位 买家行为研究 客户分类 需求特征 关注点 需求 与本项目关联性 大型投资客 （内外地商会） 以投资为主，地段、交通优势以及周边入住率，关注回报率 回报率 以大面积为主 高 小型投资客 （当地小额投资客） 以投资为目的，关注的是总价低，能够快速回本，抗风险能力弱 成本 以小面积为主 中 诸暨本地投资客、中型私营企业的需求与本项目的关联性最高。 3 产品策划 规划核心原则 只有这两个原则有机结合，才能保证项目招商的顺利，才能保证商铺销售的价值，才能保证商业经营的繁荣。 第一原则是主题性 第二原则是主力店 近几年诸暨商业项目增量较大，一站式购物中心数量也较多，普遍以中高端为主，而鉴于本案的区位和本体特征，为保证错位竞争优势，建议为亲民的一站式中端品质型摩尔，需把握商业的两个原则。 一站式生活休闲购物中心！集购物、美食、休闲、娱乐、旅游、运动于一体，充分发挥近景区优势，强化绿色、亲民、强融入感和高参与度，成为居民日常生活和节假日全天候休闲的集聚点。 主题性 主力店 充分利用本项目的商业综合体优势，围绕主题招商2-3家大型主力店，4-6家中型主力店。以主力店的吸客效应，提升项目整体商业价值，促进零售商铺价格销售。 案例参考 | 杭州星光大道 项目概况 “星光大道”，位于杭州市钱江南岸三桥和四桥之间，江晖路以东，府西路以西，射潮广场以南，江南大道以北，毗邻滨江区政府，是杭州目前规模最大的综合性商业街之一。 项目占地面积约5万平方米，总建筑面积近30万平方米，其中地上建筑面积近23万平方米，地下建筑面积7万平方米。 区域规划车位逾1500多个，南北全长近千米，分A、B、C、D四个组团，商业业裙房3-5层，另有一幢酒店式写字楼和两幢27层的星光Studio（居住+个人工作室），总投资3亿多美元。 “星光大道”定位为“一站式国际化体验型主题商街”，由星光大厦、星光美食世界、星光科技广场、星光艺术坊、星光名店街区、星光娱乐总汇、星光运动天地、星光名人俱乐部、星光健康城、星光会所、星光空中酒廊等功能区块组成。为滨江区域节假日休闲购物的集聚地。 规划方案建议一 根据地块分两大部分进行开发，西地块以购物、餐饮为主，东地块以餐饮、休闲、娱乐为主，顶层多设置绿化休闲，再通过空中走廊连通两地块； 沿人民南路设置休闲广场，作为主要人流集中地，商业体内部设置动线并增加休闲休憩场所； 两地块中间设置特色步行街，扩大临街面； 主力店均匀布局，但对西地块相对有所侧重，以平衡休闲广场导致的人流不均。 人民南路 市南路 100m 100m 200m 180m 275m 290m 购物、餐饮为主 餐饮、休闲、娱乐、运动为主 休闲广场 规划方案建议二 人民南路 市南路 100m 100m 200m 180m 275m 290m 根据地块分两大部分进行开发，西地块以购物、餐饮为主，东地块以餐饮、休闲、娱乐为主，顶层通过空中走廊连通； 地块北侧设置长条形休闲步行广场，通过构建多级退台景观商业，塑造项目亮点； 主力店均匀布局，平衡休闲广场导致的人流不均。 休闲广场 购物、餐饮为主 餐饮、休闲、娱乐、运动为主 商业外立面形象体现现代、时尚的商业形象，提升整体商业品质 立面形象现代、时尚，突出商业的高端品质感 在建筑设计上做出现代感、时尚性。 建筑构想—立面设计 内部空间——通过点缀绿植、雕塑、小品景观等，提升整体商业氛围 建筑构想—内部空间 极具设计感造型的入口能够形成强烈的导视效果，也能够凸显项目形象。 建筑构想—入口 建筑构想—公共区域 室外休息区 动感时尚的扶梯、造型别致的休憩区及简约的小品，绿色的环境，营造舒适充满现代感绿色自然的购物环境，增强项目购物愉悦性。 手扶电梯 商场绿化 室内休息区 建筑构想—服务设施