房地产项目立项投资效率优化研究马克维茨资产组合理论的实践运用本科学位论文.docVIP

MBA毕业论文（部分关键内容节选） 摘 要 行业竞争加剧，尤其是项目启动资金规模大幅上升是部分房地产企业面临困境的原因之一。只有不断提高投资效率，才能突破资金门槛约束，为项目投资以至于房地产企业发展赢得空间。论文以投资经济学基础理论为依据，引入“启动资金周期回报率”作为房地产项目投资效率的评价依据，论述了投资方向控制在房地产投资效率中的重要性——即投资地点、项目功能以及投资规模方面的有效选择对项目投资效率的影响。在投资效率优化方法与工具方面，论文进一步引入马科维兹资产组合选择理论中的期望回报与方差分析指标作为分析手段，讨论了具体案例的投资决策特征。基于上述理论回顾以及行业案例的分析，论文在提高房地产项目投资效率的途径方面进行了多角度的探讨。 关键词：投资效率，投资方向，马科维兹资产组合选择理论 本文最具运用价值的论点：蓝色字体标注, 尤其是P22-24关于 “阶段性地价与房价互动关系”判断拿地与商品房上市最合理时机的规律目 录 摘 要 I Abstract II 1 引言 1 1.1 选题背景及论题的缘起 1 1.1.1 选题背景 1 1.1.2 论题的提出 3 1.2 相关概念与内涵 4 1.3 本文的框架 5 2 优化房地产项目投资职能的理论基础 7 2.1 基于投资经济学基础探求房地产项目投资效率问题的根源 7 2.2 经济利润视角替代传统会计利润视角 8 2.3 行业投资职能常规思路与突破性思路 8 2.3.1 过去房地产业投资职能普遍的思考方法 8 2.3.2 房地产项目投资职能的思维方式突破 9 2.4 房地产项目投资效率的评价 10 2.4.1 房地产项目投资效率的2层含义 10 2.4.2 房地产项目投资效率的评价指标 12 3房地产项目投资效率的优化研究 16 3.1投资方向与房地产项目投资效率 16 3.1.1 方向一：投资区域与投资效率 16 3.1.2 方向二：投资功能与投资效率 17 3.1.3 方向三：项目投资规模与投资效率 17 3.1.4 区域、功能差异导致投资效率差异的根源 18 3.1.5 投资区域与功能布局的实践方法 20 3.2 优化研究的理论方法与工具 21 3.2.1 投资经济学研究体系作为投资实务内容的展开线索 21 3.2.2 马科维兹资产组合选择理论“均值—方差”分析法 21 3.3 优化房地项目投资效率的若干实务问题 23 3.3.1 投资规模 23 3.3.2 投资布局与投资结构 26 3.3.3 从整体投资组合角度优化项目个体投资决策 26 3.3.4 投资时序 29 3.3.5 投资环境判断 31 3.3.6 投资决策流程 32 4 案例分析：瑞安中国·新天地休闲商业地产系列项目 35 4.1新天地项目投资效率的分析 35 4.2用马科维兹资产组合选择理论相关结论分析新天地系列项目投资决策 36 5 结论 39 5.1 文中论点总结 39 5.2 相关建议与研究展望 41 致 谢 42 参考文献 43 附 录 45 附录1 中国35个大中城市TOP10附表（2005年/2006年数据） 45 附录2 马科维兹资产组合选择理论相关文献回顾 49 1.1、1.2章节不涉及主要论点，省略 ....... ...... ..... ...... . ...... ...... ..... ......1.3 本文的框架 图1.1 本文论述框架结构示意图 2 优化房地产项目投资职能的理论基础 2.1 基于投资经济学基础探求房地产项目投资效率问题的根源 上一章在交待本文中投资一词特定含义时这样定义投资：投资是指经济主体为获得经济效益，而垫付货币或其他资源的经济活动过程。过程主要包括两个步骤： 第一步，垫付货币或者其他资源——指的是投入成本的过程； 第二步，获得经济效益——是指产出产品，并实现商品（或服务）向货币（或其他终极价值形式）的转换过程。 投资效率当然是针对这两个过程的累积效率：具体而言就是我们在经营活动中提到增加收益的两个主要方向：第一，降低成本；第二，实现更高销售收入。 就房地产业而言，可变成本范围内弹性最大的成本支出内容就是土地成本。相比土地成本的弹性，在讨论投资效率问题时其他成本的弹性几乎可以忽略。和其他行业一样，由供求关系来决定买入生产资源时投资者所垫付货币的价格水平：在供求关系趋于供应更紧俏的区域内或者土地用途（对应于不同的房产功能）方向上，地价就会被进一步抬高；反之在竞争缺乏的地区或者土地用途方向上，地价就不会被哄抬。 许多值得称道的房地产项目投资，正是能够在低潮阶段投资者凭借经验和判断力提早预计到今后（土地用途或土地所在区域）所对应（房产）细分市场上的