2015年度房地产企业所得税年度纳税申报讲解方案.pptVIP

房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （一）收入方面 1、按揭销售开发产品跨年度收款 企业通过正式签订《房地产销售合同》所取得的收入，具体按国税发[2009]31号规定确认。跨年度收取的按揭款可计入收款之日的所属年度的收入总额，计算缴纳企业所得税。 因现房按揭需要开具全款发票，造成发票金额与确认收入金额不一致。房企应做好销售台账备查，销售成本按收款金额占合同总额的比例结转。例：2015年销售面积100平米住宅，合同金额60万元，首付20万元，余款按揭在2016年1月到账。单位开发产品成本0.3万元/平米。 本期确认收入20万元，结转销售成本0.3*100*20/60＝10万元 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （一）收入方面 2、企业从政府取得的配套费、城市公共服务等项目的拨款能否作为不征税收入？ 《财政部、国税总局关于专项用途财政性资金企业所得税处理问题的通知》规定，企业从县级以上各级政府财政部门及其他部门取得的资金，凡同时符合三个条件的，才可作为不征税收入：资金拨付文件、专门的资金管理办法、支出单独核算。 因此，对于企业而言，上述拨款属于企业的正常经营收入，不能作为不征税收入。 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （一）收入方面 3、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益 《企业所得税法》第二十六条规定，居民企业直接投资于其他居民企业取得的投资收益，可以享受相应的免税政策。 4、拆迁安置视同销售 即以开发产品换取被拆迁方的非货币性资产，视同销售价格按规定执行。 收入确认时间：于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时 。 5、预收款转收入：很多房企是按开具不动产统一发票的时间来确认。应该是按符合完工产品条件时确认销售收入的实现。 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （二）成本方面 1、成本对象管理：国税总局公告2014年第35号规定，房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税年度纳税申报时，随同《企业所得税年度申报表》一并报送主管税务机关。 成本对象报送后，不得随意调整或相互混淆。确需调整的，应就调整原因、依据和调整前后成本变化情况等出具专项报告，在调整当年年度申报时报送主管税务机关。 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （二）成本方面 2、共同成本和不能分清负担对象的间接成本分配 应按受益原则和配比原则分配到各成本对象，具体分配方法一般可按以下规定选择其一： （1）占地面积法 （2）建筑面积法 （3）直接成本法 （4）预算造价法 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （二）成本方面 3、单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施的分配应按建筑面积法进行分配。 4、计税成本一般为实际发生的成本，但可以预提以下几项成本（1）出包工程未办理决算而未取得全额发票的，可预提不超过合同总额的10%； （2）公共配套设施未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用； （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用（物业管理基金、公建维修基金等）可以按规定预提。 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （二）成本方面 5、借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 6、房地产企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但尚未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。前期计税成本低于后期计税成本，纳税提前。 7、开发产品完工年度的计税成本结算，企业可以在企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。 计税成本核算终止日应在汇算清缴申报表报出之前。 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项 （三）开发间接费用与期间费用的划分： 1、公司管理人员工资与工程管理人员工资 有些房企为了增加开发成本，以便得到土地增值税清算中的加计扣除优惠，将公司管理人员工资、福利费、办公费，甚至业务招待费、广告宣传费等期间费用全部计入开发间接费。 根据《土地增值税清算规程》等具体规定，在清算过程中肯定是不能列支这些期间费用的。造成企业所得税中没有及时扣除，土地增值税中不能扣除的错误结果。 房地产企业所得税年度纳税申报及新政策讲解 四、房企年度申报应重点关注的事项