先把房子变成“问题”,再去“解决.docVIP

先把房子变成“问题”，再去“解决面对迅速上涨的房价，中央政府的对策一是由行政部门直接干预房价，一是大规模地建造保障房。然而，如果我们认为这是一起市场失灵、政府出手的经典事例，那就大错特错了。 ? 首先我们要问的是，房价迅速上升的原因是什么？是市场出了问题吗？其实不是。自然生成的有效市场，是一个供给者和需求者都能自由进入的市场。而中国的房地产市场并非如此。在二十一世纪以前，房地产市场还比现在要好。1986年的《土地管理法》第四十一条明确规定，城镇居民可以在农村集体土地上建住宅，并应支付相应的费用；农村集体盖房出售还没有受到行政部门的限制。只是到了1998年后，《土地管理法》删除了原第四十一条，虽然没有加上否定性的条款，有些行政部门开始对农村集体土地上的住宅的市场交易加以限制，既不允许出租，更不允许出售。 ? 在这样一种制度与政策环境下，利用农村集体土地进行住宅建设的行为受到压抑。一方面，仍有大量农民盖房子，并向城里人甚至外来企业出租或出售。是为“小产权”房。另一方面，由于相关行政部门一再声言打压，产权安全得不到保障，致使消费者不敢购买“小产权”房，从而缩小了这部分房地产市场的规模；农村集体或农民个人也没有长远打算，房屋质量就没有保证；再加上不可能有很好的规划和公共设施与服务，以“小产权”房为主的“城中村”就显得拥挤、脏乱，并经常会有火灾的危险。这使得供给不仅在量上，而且在质上都受到了限制和压抑。 ? 据国土资源部估算，2007年全国的“小产权”房共约66亿平方米。如果按人均30平方米计算，能住下2.2亿人。相当于当年城市人口的37%；如果考虑到“小产权”房多是低收入的迁徙工人和刚毕业的大学生居住，人均面积较低，比如20平方米，则可住下3.3亿人；相当于当年城市人口的56%。几乎可以完全解决全国城市的住房问题。如果废止对小产权房的错误政策，这些房子就会正常涌入房产市场，一方面会抬高“小产权”房的价格，但在另一方面则会显著抑低整个房地产市场的价格水平。见下图。 ? ? 说明：“小产权”房供给曲线（Ss）和“小产权”房需求曲线（Ds），与“大产权”房供给曲线（Sl）和“大产权”房需求曲线（Dl），分别构成“小产权房”市场和“大产权房”市场；由于“小产权房”被称为“不合法”，购买时风险很大，所以被较低地评价，所以需求函数曲线被压抑到很低的水平，其价格也远低于“大产权”房的价格。如果取消限制“小产权”房交易的政策，“小产权”房就会与“大产权”房平等地出现在房地产市场上，对这两种房屋的需求就合并为一种需求。在图中，St和Dt就表示了合并后的供给与需求，其均衡点形成了统一房地产市场的价格。它比原来的“大产权”房的价格低，但比原来的“小产权”房的价格高。 ? 反过来说，如果限制“小产权”房，被政府承认的房地产——“大产权”房的价格就会比不限制时高出许多。即使如此，政府的另外两个举动，又会使房价更高。一个举动是，山西省政府以安全和整顿为名，将许多中小煤矿的采矿权从民营企业家手中夺走；更早的例子是，陕西省政府与中国石油公司一起将私人投资的陕北油田的开采权夺了走。最引人注目的例子是铁本事件，一个想为钢铁事业做贡献、同时也想赚钱的企业家身陷囹圄。这意味着，在许多产业领域，尤其是央企占主导的领域，投资是有很大风险的，少则亏钱赔本，多则失去自由。在民间的大量资金就不可能随意流动。比较而言，房地产（当然是“大产权”房）是受到政府严格保护的同时又具有巨大规模和良好前景的产业。当房价上涨后，也没有人会像山西省政府对待中小煤矿采矿权那样，硬要按买时的初始价格再买回。资金就会更集中地流向房地产市场，更烘托了房地产的价格。 ? 另一个举动是，自上个世纪90年代中期以来，国有企业、尤其是央企获得了越来越多的垄断权力和优惠政策，使得央企作为一个集团，其收入显著高于社会平均水平。据我们最近的研究报告，“2008年，垄断行业职工人均年收入达12.85万元，约为当年全国在岗职工年平均工资18364元的7倍。” 这些垄断行业包括电力、电信、石油、金融、保险、水电气供应、烟草等行业，共约有职工833万人。可以想见，当一个庞大的集团的收入高于其他集团的6倍时，会对房价产生什么影响。当然，这个集团对房价的影响并非只是通过货币将房价抬高，而经常是用比其他集团更便宜的价格买到房子。这不仅因为，他们的大规模的团购会获得优惠，而且是因为，他们还获得了优惠的土地政策，用“自有土地”（其实是国有土地）盖住宅，无偿占有了国有土地。这进一步减少城市土地的供应，使“大产权”的商品房的市场价格变得更高。 ? 于是，房子的问题就被政府干预市场的政策创造了出来。由于大量“小产权”房被相关行政部门宣判为“非法”，相当于供给存量1/3、可容纳一半以上城市人口的住房就被逐出市场，当然会出现住房难、房价贵的问题。在这