论我国农村集体建设用地使用权流转的制度变革_0.docVIP

论我国农村集体建设用地使用权流转的制度变革 　　 论文 关键词： 农村 集体建设用地使用权流转产权残缺制度变革 　　论文摘要：伴随我国 工业 化和城市化进程，农村土地尤其是城市郊区农地价值不断提升，而农村建设用地流转依然受到现行 法律 的严格限制，农地流转的隐形市场普遍存在，导致了农村建设用地流转的失序与混乱。本文通过对农村建设用地流转中存在的问题进行分析，指出应从产权及相关法律上寻求根本突破，深化农村集体建设用地使用权流转的制度变革，规范并促进集体建设用地流转市场的发育。 　　随着我国工业化和城市化的加速 发展 ，农地的价值属性日益凸显，农村集体建设用地使用权的流转已成为不争之事实，甚至在数量、规模及地区覆盖上有不断扩大之势。这一既成事实与我国现行立法明显冲突。使用权流转中存在的诸多问题不容忽视，这关系到我国国家粮食安全、新农村建设以及国民 经济 健康发展。为此，农村集体建设用地流转市场亟待规范。 　　 　　一、我国农村集体建设用地流转市场的低效与失序 　　 　　(一)农村建设用地流转中的违法、违规现象严重 　　1998年《土地管理法》第43条规定，任何单位和个人进行建设需要使用土地的，都必须依法申请使用国有土地；第63条还规定，集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设。可见我国法律从土地审批权和用途管制两方面严格控制了农地使用权流转。但实践已走到法律之前，农村集体为了避免同法律正面冲突，采取了许多应对办法。例如，在办理土地转用手续时，“以假乱真”上报的是合作、合资合同，实际却是土地使用权租赁、转让合同；一些村集体组织未经国土部门批准，“无证用地”。北京一些郊区普遍存在的小产权住宅现象就是一些村集体组织和村民未经规划和土地部门批准的黑市用地行为。 　　 　　(二)集体建设用地利用率低下，土地资源浪费严重 　　 　　首先，农民建设用地布局分散，土地利用粗放，难以形成规模效益。农村双重占地现象较为普遍，甚至出现一户多宅、多利·占地，严重地区还出现“空心村”现象。其次，政府不断扩大建设用地范围，大批兴建各类开发区和工业园区。由于开发区布点多，相互竞争，造成 企业 收入低，新建厂房的建筑密度低，出现大量土地撂荒现象。再次，集体建设用地规模大，但产业发展不足。即土地投入量与经济产出量不成比例，集体建没用地上产业发展不足，产出效率低下，而且农村建设用地的大量增加在吸纳农民就业方面也明显不足。 　　 　　(三)集体建设用地流转收益分配不规范，农民权益难以保障 　　 　　农村集体建设用地流转过程中缺乏保护农民权益的机制，这是集体建没用地流转中的突出问题。首先，土地流转收益多由少数权力分子支配，农民权益严重受损。一部分农民在土地流转后，陷入失地、失业、失去社会保障的“三失”困境。其次，集体建设用地流转的收益分配关系比较混乱。大部分收益除用于基层组织日常开支外，主要用于发展经济和公益事业，小部分用于对农民的土地补偿。再次，集体建设用地流转收益缺乏保障。由于目前大多数土地流转属于私下交易，既没有规范的合同文本，也没有合法报批手续，一旦发生法律纠纷，农村集体建设用地所有者和使用者的权利都无法得到根本保护。 　　 　　二、农村建设用地使用权流转市场诸多问题的产权与法律根源 　　 　　(一)农地承包经营权的产权残缺 　　在农村集体土地产权界定不清晰下，农村土地流转的支配权主要集中在乡镇政府。大多数集体建设用地流转的去向、收益和年限等事项，未经村民大会或村民集体大会讨论通过，农民的知情权、参与权、决策权得不到保障。我国农民拥有的土地产权只能用于农业经营，禁止用于非农业用途，不是一种可用于投资、进行增值的资产，从而使农民只有对土地的部分使用权，即“农地农用”；其次，现行国家征地制度下，国家垄断城市土地一级市场，价格机制被排除在农地市场之外，农民只获得较低的土地增值收益；另一方面，由于农地使用权不能转让、出租等，农民的土地转让收益缺失。另外，政府在寻租利润的驱使下，普遍存在“与民争利”现象，农民收益权严重受损。另外，农地使用权流转严格受限，不能自由进入市场买卖、租赁、抵押等，导致土地交易范围狭窄。 　　随着土地职能的转变和外部潜在巨额利益的诱导，农户对产权权益实施产生新要求，土地收益权和处分权在产生职能中日益凸显。农地使用权流转制度的不健全，导致农民分散低效使用土地；农村集体和农民个体分享]：业化和城市化中土地级差受益的要求，也会驱使其冲破法律法制进而不规范用地。 　　 　　(二)现行法律制度仍待完善 　　 　　第一，我国《土地管理法》的制定存在漏洞。制度有漏洞，就会有人钻空子；而漏洞不补，钻空子的人会越来越多，潜规则也就变成显规则。第二，现有相关法律程序与集体建设用地流转相比缺陷明显。现行征地制度