知名开发商研究院关于公司买房及其税收筹划策略研究 .ppt

9月5日 购买环节优缺点与税费对比 持有环节优缺点与税费对比 公司购房持有环节缺点的解决办法： 房产税方面，在计税方式的选择上，可通过从租计征的方式规避大部分的房产税，在计税时间上，房产税是在交付使用的次月开始征收，因此可以在客户允许的情况下，尽量延长交付使用至办理房产产权登记，减少房产税的支付时长。 营业税暂时无法规避，所得税可以通过增加费用或者房产折旧来冲抵。 总体持有环节多承担的税费最多仅在5‰左右，客户接受度较高。 对于新注册公司的年审问题（会计报表和工商税务），可以寻找专业的人员代理，这部分的成本也较低，2000-5000元/年。 个人转让房产 （1）平价转让避税 营业税1000×5.5%=55万 土地增值税1000×1%=10万 个人所得税1000×1%=10万 合计50+10+10=75万 （2）市场价转让 营业税1500×5.5%=82.5万 土地增值税1500×1%=15万 个人所得税1500×1%=15万 合计82.5+15+15=112.5万 * * 公司购房策略研究与建议 个人购房与公司购房购买资格对比 购买环节优缺点与税费对比 持有环节优缺点与税费对比 转让环节优缺点与税费对比 总结与风险提示 个人购房与公司购房购买资格对比 具有中国法人资格的公司一般无套数限制； 境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。 户籍和二套房限制 购买资格 公司购房 个人购房 对比项目 购买环节优缺点与税费对比 优点：公司购房基本不受限购限制，并且可以购买多套；产权办理后可进行抵押贷款 缺点：不能按揭，要全款购房；房产放在公司名下，而非个人 办理产权证后，可抵押房产获取银行贷款（现金流情况详见附页） 其它 不能按揭，要现款购房 二套房可贷款，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；三套及以上停贷 按揭 贷款 一律征收3-5% 契税：首套首次1~2.5%,其他情况3-5%（限购客户契税一般适用3-5%税率） 置业税费 购买环节 公司购房 个人购房 对比项目 环节 公司购房购买环节缺点的解决办法： 按揭方面，公司购房暂不能申请按揭贷款，但对于受限客户而言，一般情况下本身就不能申请按揭贷款。对于高端客户一次性付款的资金压力，可以通过以下两个方面予以缓解：第一，可结合公司的分期付款政策，在签约备案时只需支付50%的房款，剩余房款可选择在2年内付清（假设交房时间为2年）；第二，房产证办理完毕还可以用房产进行抵押贷款，这样大大提高了资金的使用效率。 对于房产在公司名下，而非个人名下，需要销售人员对客户进行心理疏导，利用高端客户对国外做法比较接受的特点，阐明房产放在公司名下在美国、香港等发达国家及地区比较盛行，与个人购房无根本性差别，让客户真正接受该方式。 持有环节优缺点与税费对比 优点：可根据不同情况采用不同程度的折旧年限予以抵税 缺点：房产税、营业税、所得税的征收；持有期间要经过工商税务的年审，手续稍嫌复杂（新注册公司买房） 持有环节优缺点与税费对比 公司购房持有环节税收举例说明 受限购客户通过公司新购价值1000万的住房一套，如果出租假设年租金12万元 公司购房从价计征总成本 房产税＝房产原值×(1-30%) × 1.2%= 1000 × (1-30%) × 1.2%=8.4万 公司购房从租计征总成本 房产税=租金× 12%=12万×12%=2.24万； 营业税：12×5.5%=0.66万； 所得税：（12-0.66-2.24）×25%=2.28万；总计=5.18万元。 从租计征与从价计征相比，可节省大量持有成本，建议客户采用从租计征方式 另外，通过费用冲抵或者折旧冲抵的方式，从租计征的所得税完全可以规避。 持有环节优缺点与税费对比 个人购房持有环节税收举例说明 上海地区个人新购价值1000万的住房一套 个人购房房产税： 应纳房产税税额=新购住房应征税的面积（人均住房面积超过60平米的部分）×新购住房单价×70%×税率(0.6%或0.4%)=1000 × 70%×0.4%=2.8万（考虑到受限购客户拥有的住房面积较大，人均面积超过60平米的概率加大，故将全部面积纳入应征税面积；税率暂按最低的0.4%计算） 持有环节优缺点与税费对比 对于上海地区的客户，价值1000万的房产，在规避所得税后，公司购房与个人购房在持有环节的成本相当，即便不规避所得税，公司购房比个人购房多付出的成本也仅为总房价的2 ‰左右，高端客户可接受度较高; 对于重庆、上海地区之外的无房产税的地区的客户，价值1000万的房产，公司购房采用从租计征的最高成本率（考虑所得税）仅为房屋总价的5‰左右，规避所得税后，年成本率仅为2.9‰左右,高端客户可接受度较高. 无 上海