《房地产成本管理与控制方法》.ppt

 《房地产成本管理与控制方法》 *** 第一部分 对房地产成本管理的概述 1、 对成本管理认识的几个误区 2、房地产的成本管理 3、 房地产成本的组成和形式 4、 成本管理涉及到的各责任主体之间的关系处理 5、 成本管理的内涵及成本管理的原则 6、 成本管理演变过程 第二部分 房地产开发各阶段成本控制的思路与方法 1、 房地产成本控制的基本思路 2、 成本管理的各个阶段划分 3、 开发各阶段成本控制的要求及重点 【目录】 第一部分 对房地产成本管理的概述 在目前的房地产生存环境日益恶化的情况下，越来越多的企业开始关注和重视成本管理和控制这个和经济效益（利润）直接挂钩的重要环节。但是关于对成本管理的认知的程度，所谓“仁者见仁，智者见智”，不同的人也存在不同的看法。就这个方面的知识，今天我就自己的观点和大家交换一下看法，不到之处欢迎大家积极的提出意见。 一、 对成本管理认识的几个误区 1、 误区一：成本管理就是预结算管理（单一），是根据工程开始和结束的阶段性工作（公司及行业很多人的看法，认识的狭隘性）。 2、 误区二：成本管理和控制的目的就是在预算和结算阶段,尽量压低工程造价（不该给的坚决不给，该给的也要想法不给），只要懂预结算，会砍价就可以管好成本。 3、 误区三：成本管理和控制是成本管理部门的事情，与我没有关系。（目标成本的制定是成本部的事情） 4、 误区四：成本目标干吗不给高一点，反正我又不会装到自己腰包，同时我也会努力去降低成本，最终还是利润。 5、 误区五：给我成本目标值就行了，至于钱怎么花是我的事，与其他部门无关。（限制了部门的权限和自由，成本控制的盲目性） 6、 误区六：产品管理与成本管理割离，分别运行。（实际是：成本的决定因素之一是产品，成本是产品的一个属性） … … 以上诸如此类的看法就不再一一列举了，估计大家还有更多不同的认识吧。其实，房地产整体业务运营和业务管理一般是由多条主流程和辅流程交织而成，而成本管理流程几乎贯穿房地产所有环节。严格的说，房地产的成本管理的内容分为具体两部分：一部分为成本控制，一部分为造价控制的内容，即大家通常所认为的预结算管理。事实上，成本管理工作是以成本控制为核心，造价管理只是辅助成本控制中的一小部分。这点我会在稍后的章节中给大家阐述。 注：成本控制的概念：成本控制是指企业生产经营过程中发生的成本、费用通过一系列方法进行预测、决策、计划、核算、控制、分析和考核等的科学控制工作。 二、什么是房地产的成本管理 所谓的房地产成本就是指在房地产项目开发全过程中所发生的全部成本和费用支出总额，是指为达到特定目的而发生或应发生的价值投入。房地产成本不仅指耗费已发生的实际成本，还包括预计在经营活动中，可能发生的预计成本以及变动成本。是通过管理活动，保证达到组织既定成本目标的过程；或是在一定的约束条件下，为达到既定成本目标采取的一系列有组织的活动。“成本管理”的最终目标是将成本合理地揭示出来，并运用合理的控制方法与手段进行“成本优化”，以达到“效益（利润、品牌等）最大化”。 三、 房地产成本的组成及其形式 行业中许多企业的成本组成及其分类均根据本公司的特色而定，不尽相同。根据房地产开发的不同阶段和周期，结合我们公司的实际情况，07年成本部同财务管理中心结合并按照领导的意见，整理出成本科目体系如下。 1、 土地费用 2、 前期工程费 3、 基础设施建设费 4、 建筑安装工程费 5、 公共配套设施建设费 6、 开发间接费 7、 不可预见费 直接费用 8、 财务费用 9、 管理费用 10、 营销费用 11、税收费用 期间费用 以上1项-11项构成了开发项目的全成本。 四、 成本管理涉及到的各责任主体之间的关系处理 1、成本与品质、速度的冲突 要 好！ 要 多 要 省！ 要 快！ 变更？多快好省？ 天方夜谈！！！ 设计部经理 成本部经理 总经理 销售部经理 工程部经理 2、动态成本与变化的矛盾 以上解决的办法是：建立企业的责任成本管理体系。由各个责任部门就本部门的目标成本值提出控制思路和要点。通过责任成本体系考核业绩的一个工具，从根本上解决成本超目标的现象。 五、成本管理的内涵及成本管理的原则 1、成本管理的内涵：成本管理是贯穿房地产开发业务的一条极为重要的轴线，通过参与决策、拿地、定位、策划、营销、设计、招投标、施工、材料采购、竣工验收、后评估等各环节，分