扎哈来了.doc

扎哈·哈迪德给银河SOHO带来了什么？ 扎哈来了。3月4日，扎哈哈迪德在北京的演讲，在建筑设计界刮起了一阵旋风，京城知名建筑师，地产大佬，建筑系学生对扎哈无不一睹为快。现场所在的银河SOHO，作为扎哈在中国的首个商业建筑，也受到极大的关注，出尽风头。 3年前，当银河SOHO还只是设计图的时候，建筑界就对其怪异的建筑风格表示极为困惑，人人都在想象东二环树立这么一堆怪物会是什么样子。如今随着银河SOHO逐渐从纸面成为现实，我们可以开始思考，究竟扎哈哈迪德，这个特立独行的女设计师，给银河SOHO，以及中国的商业建筑市场，带来了怎样的冲击。 成功的设计提高了银河SOHO的商业价值 接下银河SOHO这样的项目，是扎哈职业生涯的转折点，她将有机会参与中国庞大的商业建筑设计市场的角逐。实际上，银河SOHO的设计也是相当成功的。项目四面环路，巧妙的设计将每一个临街面都利用到了极致，从地下入口进入负一层的商业也很自然。四座塔楼的中庭与内部两座天井直达负一层，很自然的形成了六个广场与若干商业街区，这样的设计比较有利于人流的分散并延长驻留时间。突出的亮点是，负一层商业实现了自然采光，一改地下商业不见天日的传统模式。由于处于两条地铁的交汇处，地下商业与首层无异，商业价值得到了极大的发挥。 银河SOHO采用了模数化设计，好处是建筑空间按照商业合理的空间要求进行布局，并且塔楼中庭与天井之间刚好是两个进深的尺度，既能有效满足各类商家的需求，也使商业经营面积最大化。另一方面，垂直交通都安排在内街走廊上，不同楼层的转换相当自然，也有效利用了建筑面积。如此设计，也使银河SOHO的得房率比较高。 在体验经济时代，新颖的建筑设计能够吸引大量消费者，提高商业价值，扎哈对银河SOHO的设计标新立异，无疑属于这一类型的项目。 建筑师对于商业建筑的作用是锦上添花 不过银河SOHO可谓是衔玉而生，东二环交通商务区是北京最早最繁忙的商业办公区，CBD紧邻其右，周边有数十万来自跨国企业，国家部委，央企总部的白领消费者，加上双地铁在此交汇，无疑是商业地产的黄金宝地。任何一位建筑设计师都会因参与这样的设计项目而兴奋，只需要具有创造性的思考就能因此项目而名垂于世，扎哈·哈迪德成了那个幸运儿。 北部入口 天井空间 塔楼中庭空间 图片来源：SOHO中国官方网站 商业建筑的成功需要建筑师与策划师的共同努力 扎哈在银河SOHO的设计中有许多创造性的思考，但是成功的商业建筑一定是建筑师与市场研究人员共同思考的结果，在银河SOHO的空间布局中我们能看到大量策划人员的影子。天井与中庭之间的距离考虑到了一般商铺的最佳进深距离，首层与负一层刚好是两个商铺的进深空间，二层以上由于在外部有层层退台的考虑，刚好符合一些大型商家的空间需求。 广场组合形成的人流动线的考虑，垂直空间的巧妙设计使不同层商铺价值实现均好性与最大化，这些提高建筑经济价值的设计都是在策划师的参与下完成的。 散卖的商业模式与巨大的商业体量将是银河SOHO经营的最大考验 在建筑师与策划师的共同努力下，银河SOHO是一个成功的设计项目，但是，SOHO中国的商业模式对它的经营是个很大的考验。SOHO中国旗下的项目虽然获得了较高的销售利润，但是后期经营都成问题，附近商业区的SOHO尚都与三里屯SOHO的经营都很勉强。同为散售的银河SOHO同样不能避免。商业建筑需要不同的业态搭配，而不同的商家对于租金的支付能力有很大的差异，统一经营管理不能解决不同业主收益分配的问题，事实上SOHO中国的统一经营模式并没有实现过。 银河SOHO的商业体量过大，在任何一个地方86000平米的建筑面积都是一个巨型航母，况且该项目的设计不适合卖场类业态的入驻，其入驻率不会理想。大型商业项目不同业态的搭配相当重要，而银河SOHO商业部分售价高达80000元/平米，如果要达到理想回报，平均租金将要达到17元以上，这对于体验型娱乐商家，以及教育培训、健身服务等业态来说是不可承受的。缺乏这些吸引人气的服务型商家，单靠零售、餐饮与少量利润较高的服务业很难消化如此大的面积。 业界的反思 通过银河SOHO的设计，扎哈成功实现了从备受争议的公共建筑设计师向商业建筑设计师的转变，也打开了中国的市场。凭借扎哈在业界的口碑与独特的建筑设计，SOHO中国赚足了眼球与商业利润。中国的建筑师需要学习的是，设计上的思考必须与商业需求结合起来，标新立异的建筑设计必须建立在市场研究的基础之上，才能为设计项目提供增值。 商业建筑的全程设计是个接力赛，建筑师只是接获下一棒的选手，商业模式才是决定项目成功与否的根本。对于扎哈来说，她幸运的是获得了北京望京SOHO与上海虹桥SOHO的设计，这两个项目正是SOHO中国转换商业模式的开始。望京SOHO与虹桥SOHO的设计同样让人兴奋，我们期待，在更有竞争力的商业模式