税法2013-2014-0108.pptVIP

【例题?计算题】李某系某市居民，于2005年2月以50万元购得一临街商铺，同时支付相关税费1万元，购置后一直对外出租。2008年5月，将临街商铺改租为卖，以80万元转让给他人，经相关评估机构评定，房屋的重置成本价为70万元，成新度折扣率为80％。 要求：根据上述资料，按下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。（2009年原制度） （1）李某转让商铺应缴纳的营业税、城建税、教育费附加。 （2）李某转让商铺应缴纳的印花税。 （3）李某转让商铺应缴纳的土地增值税。 （4）李某转让商铺应缴纳的个人所得税。 【答案及解析】 （1）营业税、城建税和教育费附加＝（80-50）×5%×（1＋7%＋3%）＝1.65（万元） （2）印花税＝80×0.05%＝0.04（万元） （3）可扣除项目＝70×80%＋1.65＋0.04＝57.69（万元） 增值额＝80-57.69＝22.31（万元） 增值率＝22.31/57.69＝38.67%＜50% 土地增值税＝22.31×30%＝6.69（万元） （4）略。 计算中须注意的问题 地价总额 未开发（不可扣） 已开发 建造成本 建造总支出 已完工 未完工（不可扣） 已售出（可扣） 未售出（不可扣） 销售和视同销售 产权属全体业主所有 无偿移交给政府 【例题?计算题】某房地产开发公司于2009年1月受让一宗土地使用权，根据转让合同支付转让方地价款6000万元，当月办好土地使用权权属证书。2009年2月至2010年3月中旬该房地产开发公司将受让土地70％（其余30％尚未使用）的面积开发建造一栋写字楼。在开发过程中，根据建筑承包合同支付给建筑公司的劳务费和材料费共计5800万元；发生的利息费用为300万元，不高于同期银行贷款利率且能够合理分摊并能提供金融机构的证明。3月下旬该公司将开发建造的写字楼总面积的20％转为公司的固定资产并用于对外出租，其余部分对外销售。2010年4月～6月该公司取得租金收入共计60万元，销售部分全部售完，共计取得销售收入14000万元。该公司在写字楼开发和销售过程中，共计发生管理费用800万元、销售费用400万元。（说明：该公司适用的城市维护建设税税率为7％：教育费附加征收率为3％；契税税率为3％；其他开发费用扣除比例为5％。） （2010年） 要求：根据上述资料，按照下列序号计算回答问题，每问需计算出合计数。 （1）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的营业税。 （2）计算该房地产开发公司2010年4～6月共计应缴纳的城建税和教育费附加。 （3）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本。 （4）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本。 （5）计算该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用。 （6）计算该房地产开发公司销售写字楼土地增值税的增值额。 （7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税。 【答案及解析】 （1）该房地产开发公司2010年4～6月应缴纳的营业税=60×5％+14000×5％=3+700=703（万元） （2）该房地产开发公司2010年4～6月应缴纳的城建税和教育费附加=3×（7％+3％）+700×（7％+3％）=0.3+70=70.3（万元） （3）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的土地成本： 应缴纳的契税=6000×3％=180（万元） 应扣除的土地成本=（6000+180）×70％×（1-20%）=3460.8（万元） （4）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发成本=5800×（1-20%）=4640（万元） （5）该房地产开发公司的土地增值税时应扣除的开发费用： 300×（1-20%）+（3460.8+4640）×5％=240+405.04=645.04（万元） （6）该房地产开发公司销售写字楼应缴纳土地增值税的增值额=14000-［700+70+3460.8+4640+645.04+（3460.8+4640）×20％］=14000-11136=2864（万元） （7）计算该房地产开发公司销售写字楼应缴纳的土地增值税 增值率=2864/11136×100％=25.72％ 销售写字楼应缴纳的土地增值税=2864×30％=859.2（万元）。 三、房地产开发企业土地增值税清算 要点 主要规定 清算单位 （1）土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算 （2）开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额 清算条件 纳税人应进行土地增值税的清算的三种情况 （1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的 （2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的 （3）直接转让土地使用权的 主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清