旧城改造的八大困境-五合智库.PDFVIP

旧城改造的八大困境 旧城改造的八大困境 瑞安的新天地成为上海新名片，南京夫子庙改造重现了秦淮风情，深圳华侨城打造成为国内 最成功的主题公园。。。 当前房地产开发市场上，越来越多的开发企业遇到土地资源瓶颈。一方面，由于城市郊区土 地价格的大幅上升，企业郊区拿地的门槛越来越高；另一方面，随着城市更新的需要，大多数大 城市老城区的功能及定位亟待更新。因此，房地产开发的重心已经越来越多移至城市旧城区。在 上海、北京、深圳等土地资源紧俏的大型城市中，旧城改造已经越来越多地成为城市新增项目的 主要表现形式。 旧城改造不是简单的重建翻新，改造项目实施过程中，需要平衡政府、开发商、社会消费者 等多方面利益。政府需要一个和谐、生态的城市环境，消费者希望在旧城中找到过往的记忆和未 来的期许，开发商希望打造一个品牌和利润兼备的成功项目，因此为了平衡多方面目标，旧城开 发已然成为一个复杂的社会系统工程。 然而在实际的旧城改造过程中，依然存在了较多的问题。从深层次考虑，这些问题的成功解 决是项目成功的要素。总体来看，旧城改造项目面临的困境可拆解成如下八大方面： 一、 拆迁补偿成本高企，成为发展挚肘 拆迁补偿是旧城项目中最大的难点，相信所有参与旧城改造的开发企业对此都深有体会：旧 城区高密度的建筑体量与居民数量，为开发前期的拆迁安置增加了巨大的成本开销。开发商不但 要进行拆迁补偿，还要承担大量道路拓宽、市政管线更新等市政配套费用。 同时，由于高企的拆迁成本导致的城市房价上涨，又反过来抬高旧城“影子地价”。在两方 面的因素的共同作用下，在老城中用于拆迁补偿的费用，在总建设投资中的比重飞速提高。上海 世茂滨江花园项目当时仅拆迁就耗费了 22 亿，北京平安大道改造的拆迁成本也占到总投资比重 83% 之巨。不论是实行货币补偿，还是房屋产权调换，拆迁补偿所占的总投资成本都高达 50％ 以上。 表 1：主要旧城改造项目拆迁成本分析 项目总投资（亿元） 拆迁补偿（亿元） 拆迁成本所占比重 北京平安大道 21 17.6 83.8% 济南中心广场 11 7 63.6% 厦门鹭江道 2 1.38 68.2% 武汉汉阳旧城 17.4 9.2 52.9% 上海世茂滨江 47 22 46.8% 资料来源：五合智库 二、 超强度开发带来区域环境品质下降 由于旧城改造的拆迁费用和安置补偿费逐年提高，为了实现项目开发的经济利润，提高建筑 密度、增加容积率成为一个重要手段。但如企业片面追求经济效益，建筑密度和容积率过高，就 会导致旧城环境的恶化。世界银行的调查发现，目前我国的旧城改造，在改造土地利用的同时， 容积率也在逐步提高，已从较合理的 1.5-3，提高到了 6-8 的高位上。 片面提高容积率和建筑密度，导致现有基础设施和交通网络的压力急剧上升，基础设施超负 荷运转，会产生负效应。同时对于住宅类项目来说，日照、通风等基本指标也无法满足。香港的 “铅笔楼”便是超强度开发的典型。由于香港异常尖锐的人地矛盾以及高密度的居住环境，使得 请参看第 4 页重要申明 Copyright © WISENOVA®. All Rights Reserved. 第 1 页 共 5 页 旧城改造的八大困境 香港旧城改造只能依靠超高层项目才能维持利润。由于购并大面积土地费时费力，许多开发企业 选择在小地块上重建房屋，兴建大量细长的“铅笔楼”。这样，在旧城区内居住密度增加的同时， 更加重了交通和公建基础设施的负担。香港由于市区用地严重紧张，购房者选择余地不大，所以 铅笔楼并不会招致居民的厌恶感，如果这一现象