青岛卓越蔚蓝群岛项目2014年二季度营销推广方案 2014年3月 p68.ppt

机会点二 【本案VS竞品】 二季度竞品供应虽然达81万平，但大面积高层产品及别墅产品占比较高，本案90平以下产品占二季度总货量的84.4%，78平米占比43%，产品处于市场相对空白，存在机会！ 难点一 市场低迷，笼罩在雾霾之下，卫冕销冠如何重新唤醒市场关注？存在难点！ 难点二 需要海量的客户支持。1457组认筹、2894到访、 组团价值、客户诉求如何演绎？存在难点！ 机会与挑战并存 如何去hold住更多的的『主力客户』？ 下 篇 如此环境之下如何hold住客户 【营销策略】 下篇 1 NO.1 销售策略 NO.2 推广策略 NO.3 营销费用 销售策略 Sales Strategy 2014.4.1 5月31日 L强销 4月12日T组团蓄客（44天） 2014.7.1 5.26T开盘 2014.7.1 T强销 5月31日W组团蓄客(27天） T强销 U组团蓄客 6.28W开盘 4月12日 二季度五分值目标：5.8亿元 货量：T/W组团共1491套，总货值约10.5亿元（T组团货值约4.1亿元、W组团货值约6.4亿元）。 目标分解：T组团去化65%（2.7亿元），W组团去化54%（3.1亿元）。 销售策略 低开高走 逐步实现平稳溢价 2014.4.1 2014.5.1 2014.6.1 L强销 4月12日T组团蓄客（44天） 2014.7.1 5.26TW开盘 2014.7.1 T强销 5月31日W组团蓄客(27天） T强销 U组团蓄客 销售策略 价格相比L组团小幅微涨， 16#、17#、18#可比7#、8#、9#小幅微张。 T组团三家代理公司就7#、8#、9#分楼座认筹蓄客。 优先蓄满80%者选择16#、17#、18#小高层认筹，叠墅产品全部打开认筹。 T集中开盘后，启动低首付政策，保证尾货快速去化，不影响W组团蓄客。 策略 ①推动城市配套进度表（学校推进），现场公示进度表； ②主题会所封闭施工进行中，进行重点商家如一兆韦德的签约，借势主题会所打造，进行全城炒作，让青岛对卓越重新想象。 重点 T组团：年度第二波（2014年4月12日—5月26日） 低开高走 逐步实现平稳溢价 4月12日 2014.4.1 2014.5.1 2014.6.1 L强销 4月12日T组团蓄客（44天） 2014.7.1 2014.7.1 T强销 5月31日W组团蓄客(27天） T强销 U组团蓄客 6.28W开盘 销售策略 价格与T组团持平。 4#、5#、6#首开，蓄80%后，打开2#及3#楼。 为保证W组团蓄客效率，建议W组团蓄客时T组团封货。 低首付政策持续，保证快速蓄客。 策略 ①推动城市配套进度表（学校推进）； ②运动主题会所盛大开放；邀请体育明星张继科现场开馆，进行会所会员招募 重点 W组团：年度第三波（2014年5月31日—6月28日） 低开高走 逐步实现平稳溢价 5月31日 下篇 2 NO.1 销售策略 NO.2 推广策略 NO.3 营销费用 推广策略 Promotion Strategy 推广策略 三个月达标5.8亿， 我们需要蘑菇云 〉〉360地毯式精准挖客 〉〉常规渠道升级 〉〉精细渠道“围城” 推广策略 T/W组团。 小户型 五期核心位置 紧邻幼儿园 景观最优 。。。。 策略把脉-产品回顾 推广策略 策略把脉-置业目的 丈母娘说：无房不婚 ！ 最低限度 接受两代置换 ，但至少要有房！ 在。 青岛 。 养老型 两代置换，依旧刚需 刚需型 婚房需求/首置 推广策略 策略把脉-客群特征 TA们 有哪些 特征？ 注重感觉 害怕麻烦 渴望品质 易受气氛带动 从众性强 相对年轻 看重教育 推广策略 价值主线 价格诉求 多线并举 现场引爆 ——推广策略—— 〉〉坚持项目价值作为营销主线，利用好教育、成熟度等竞争优势 〉〉价格诉求狂澜刚需客群，低开高走，稳步溢价 〉〉渠道多线并举、多点开花、常规渠道升级、精细渠道围城 〉〉娱乐体验引爆现场 推广策略 日均30元抢三房！安家北师旁！ ——推广语拟定—— 中央湖景组团！墅质名校大三房，引全城疯抢！ T组团 先下手为强！为孩子抢下未来！ 日均30元！墅质名校大三房，引全城疯抢！ 推广语一： 推广语二： W组团 推广策略 首付6万！为孩子买下未来！ ——推广语拟定—— 超低首付，墅质名校大三房，引全城疯抢！ T组团 别让你的房子，拖累你的孩子！ 超低首付6万！墅质名校大三房，引全城疯抢！ 推广语一： 推广语二： W组团 推广策略 不在乎天长地久只求 每天在你眼前飘