信托基金中的委托代理.doc

房地产投资信托基金中的委托——代理 一、房地产投资信托基金的特点 1、是一种“集合性”投资 大规模的商业房地产价值很大，再加上其物理属性上的不可分割性，使单个投资者，尤其是中小投资者缺乏足够资金来直接购买大宗房地产的产权，也就谈不上从中获得不菲的经营收益。房地产投资信托基金是专门为中小投资者设计的一种间接投资工具，能将社会上分散的单个投资集合起来，从而形成强大的社会投资能力。 2、资金流动性较强 房地产位置的固定性和价值量大等特征，决定其购买和出售的过程相当繁杂，资金变现性差，面临较大流动性风险。而房地产信托资产被细分为单位受益凭证，使得房地产不动产完成动态标准化，作为金融产品流动起来，投资者可以根据自己的情况随时处置所持有的REITS股份，从而迅速变现。 3、专家经营管理 房地产投资需要较强的专业技能，成功的投资决策往往是建立在对特定区域地产市场供求关系、房地产政策等信息的搜集和全面分析基础上的。普通投资者一般不具备这种能力从而容易做出错误的选择，蒙受损失。 房地产投资信托将所募集的资金委托给专业性较强的REITS管理机构投资运作，由专门的投资顾问负责REITS的投向和结构方面的分析决策。这些专家通常具备专业的房地产资深知识和丰富的投资经验，借助精良的设备，利用广泛的信息渠道，他们能够对内外经济形势、各行业甚至某一公司的运营状况和潜力，进行科学系统的分析，在此基础上选择最佳的投资项目和投资时机，获得最大的投资回报。借此投资者以分享房地产专业投资的成果。 4、投资组合多元化 由于房地产投资往往需要庞大的资金投入，一般单个投资者无法同时进行多样房地产投资，这样容易造成投资过分集中的风险。而房地产投资信托可以通过持并有经营收益性房地产、发放抵押贷款，购买期限较长的国家住房建设债券、住房押贷款债券和可以迅速变现的房地产企业发行的股票、债券等方式，选择不同地区不、不同类型的房地产项目及业务，进行多元化投资，从而避免直接投资于单一化房产带来的高风险，合理配置信托资金的投向及比例，以提高房地产营运绩效，在资金安全性和收益性上实现平衡。 5、REITS管理人职业道德危机 房地产投资信托的优势，不仅取决于所拥有的房产当时的品质和租客的素质，还包括市场上房产供给过量可能造成房产空置率提高和租金下跌的风险，同时还决于REITS管理人在发掘和提升房地产价值方面的诚信及商业能力。由于在许多情况下，信托管理人的报酬率根据资产价值及收购规模来计算的，如果信托管理人不注意受托责任、缺乏道德责任和进行不明智的资产收购，包括可能会追求扩大房产组合规模，而不考虑房产地素质和价值及其升值空间，则投资者的利益将会受损，类似这样的情况即使在较发达国家和地区也时有发生。 二、房地产投资信托的分类 房地产投资信托的划分标准不同，其分类也不同，按组织形式不同可划分为公司型REITS和契约型REITS；按资金投向的不同，可划分为权益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS；按照交易方式是否可赎回，可划分为封闭式REITS和开放式REITS；按资金筹集方式不同，又可划分为公募REITS和私募REITS两种。 1、公司型REITS和契约型REITS 公司型REITS：在组织上是按照公司法规定所设立的、通过发行REITS股票，将集中起来的资金投资于各种房地产资产，具有独立法人资格并以盈利为目的的房地产投资信托公司。公司型REITS最主要特点是它的公司性质，在组织形式上与股份有限公司类似，REITS股份持有者既是投资者又是公司股东。REITS公司资产为投资者(股东)所有，由股东选择董事会，再由董事会选聘REITS管理公司，REITS管理公司负责管理REITS业务。公司型REITS的设立要在工商管理部门和证券交易委员会注册，同时还要在股票发行和交易的所在地登记。 契约型REITS：是指以信托法为基础，根据当事人各方订立的信托契约，由发起人发起，通过发行受益凭证募集资金而设立的代理投资行为。这是一种按照特定契约成立的“集体财产形态”，通常不是独立的公司或法人形态。 公司型REITS与契约型REITS的比较 组织形式 设立依据 实体形态 与投资人信托关系 公司型 公司法 独立法人形态 公司与股东关系 契约型 信托法 非独立法人形态 信托契约关系 2、权益型REITS、抵押型REITS和混合型REITS 权益型REITS：直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于出售房地产获得的资本利得和出租房地产获得的租金。权益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、大型写字楼、公寓、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益。投资方式主要有两种：一是直接收购房地产进行经营管理；另一类为通过间接方式如购买房地产公司的股票、债券投资房