土地评估学第二篇.pptVIP

土地估价的基本理论 本章内容纲要 地租理论 一、地租的概念及表现形式 地租是直接生产者在农业（或其他产业）中所创造的生产物被土地所有者占有的部分。 地租是土地所有权借以实现的经济形式。这是一切形式地租的共同点。  根据地租产生的原因和条件，马克思把资本主义地租分为级差地租和绝对地租两种基本形式。此外，还有垄断地租、矿山地租、建筑地段地租等形式。 二、马克思主义地租地价理论 资本主义地租以土地私有制为前提，是土地所有者凭借土地所有权不劳而获的收入，其特点在于土地所有权和使用权的分离。 （一）马克思级差地租理论的基本内容  1、概念：级差地租是指租用较优土地所获得的归土地所有者所占有的超额利润。它和土地等级相联系。 土地自然条件的差别，是形成级差地租的自然条件或自然基础。土地经营垄断才是级差地租产生的原因。级差地租来源于农业工人创造的剩余价值即超额利润。 2、级差地租形式 ：按形成基础不同，马克思把级差地租分为两种形式：级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ。  级差地租Ⅰ：是指农业工人因利用肥沃程度高和位置较好的土地创造的超额利润而转化的地租。 级差地租Ⅱ：是指对同一地块连续增加投资，使各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化的地租。 （二）马克思绝对地租理论的基本内容 绝对地租是指土地所有者凭借土地所有权垄断所获得的地租。产生原因是土地所有权垄断。它的实质和来源同样是农业工人创造的剩余价值。 1、农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成是绝对地租形成的条件。 2、土地所有权的垄断是绝对地租形成的根本原因。 （三）垄断地租  由产品的垄断价格带来的超额利润而转化成的地租。 垄断地租的形成，除了土地所有权垄断这个前提外，还因某些土地具有的特殊的自然条件。 垄断地租不是来自农业雇佣工人创造的剩余价值，而是来自社会其他部门工人创造的价值。 三、地租理论在土地估价中的指导作用 1、绝对地租是土地价格存在的根源 2、级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素。 3、垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因。 区位理论 区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现 。 一、区位理论的主要内容 （一）农业区位论 （二）工业区位论——韦伯  工业区位论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品的生产成本最低点，作为配置工业企业的理想区位。 二、影响土地区位的主要因素 （一）社会经济因素 包括繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施和公用设施的完备程度、人口密度等 （二）自然因素 包括地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、公园与绿地、环境质量等 （三）行政因素：城镇规划  三、区位理论在土地估价中的作用 （一）区位是决定城市土地利用价值的重要因素 （二）区位是衡量地租、地价的主要标尺 练习题 1、根据工业区位论，可以通过对（ ）等因素的比较，确定不同工业用地之间的价格差异。 A、区域和个别 B、成本和收益 C、运输、劳动力和集聚 D、供给和需求 2、土地估价中的区位是一个综合的概念，它是自然、经济和（ ）条件在空间地域上有机结合的具体表现。 A、政治 B、交通 C、人口 D、文化 3、（ ）是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。 A、绝对地租 B、垄断地租 C、级差地租Ⅰ D、级差地租Ⅱ 4、根据马克思的地租理论，（ ）是决定土地价格高低的主要因素 A、绝对地租 B、级差地租 C、垄断地租 D、建筑地段地租 * * 1 区位理论 2 地租理论 城市土地的级差主要体现在什么地方？ 从级差地租角度分析城市土地价格远远高于农村土地价格的原因 什么是资本有机构成？ 城市 1 城市 自由农作区 林业区 谷物轮作区 草田轮作区 三圃农作区 放牧区