第六篇 不动产估价方法之成本法.pptVIP

第六章 成本法 年限法中最主要的是直线法。直线法是最简单和迄今应用得最普遍的一种折旧方法，它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等一直线法的年折旧额计算公式为： 式中： Di－第i年的折旧额，或称做第i年的折旧; C －建筑物的重新购建价格; S －建筑物的净残值，是建筑物的残值减去清理费用后的余额。 N －建筑物的经济寿命; R －建筑物的净残值率; (C—S)称为折旧基数; C - S N Di = D = C(1-R) N = 习题: 有一宗耐用年限为40年的工业生产用房，已经有效使用了5年，其建筑总面积为1000m2，重置价格为1200元/m2，残值率为5％，用定额法计算出建筑物的现值。 某建筑物为钢筋混凝土结构，经济寿命为50年，有效经过年数为8年。经调查测算，重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元（建设期为2年，假定第1年投入建造成本的60％，第2年投入40％，均为均匀投入），管理费用为建造成本的3％，年利息率为6％，销售税费为50万元，开发利润为120万元。试计算该建筑物的折旧总额。 （2）实际观察法 实际观察法不是直接以建筑物的有关年限来求取建筑物的折旧，而是注重建筑物的实际损耗程度。 建筑物的损耗可以分为可修复和不可修复的损耗： ①修复是指恢复到新的或相当于新的状况，有的是修理，有的是更换。预计修复所必需的费用小于或等于修复所能带来的不动产价值增加额的，是可修复的，反之，是不可修复的。即 修复所必需的费用≤修复后的不动产价值一修复前的不动产价值 对于可修复项目，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况下所必需的费用作为折旧额。 ②对于不可修复项目，根据估价时点时的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类。短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换，甚至可能更换多次。长寿命项目是剩余使用寿命等于或长于整体建筑物剩余经济寿命的部件、设备、设施等，它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的。 短寿命项目采用年限法计算折旧额。 长寿命项目是合在一起，根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和各短寿命项目的重新购建价格后的余额、建筑物的经济寿命、有效经过年数或剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额。 例子：某建筑物的重置价格为180万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元；装饰装修的重置价格为30万元，平均寿命为5年，经过年数为3年；设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。试计算该建筑物的物质折旧额。 1 5 1 15 1 50 [解] 该建筑物的物质折旧额计算如下： 门窗等损坏的修复费用＝2(万元) 装饰装修的折旧额＝30 X X3 ＝18(万元) 设备的折旧额＝60 X X10＝40(万元) 长寿命项目的折旧额＝(180-2-30-60) X X10＝ 17．6(万元) 该建筑物的物质折旧额＝2+18+40+17．6 ＝77．6(万元) （3）成新折扣法 根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损程度等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的寿命、经过年数计算出建筑物的成新率，然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值。这种方法被称为成新折扣法，计算公式为： V = C X q 式中 V——建筑物的现值； C——建筑物的重新购建价格； q——建筑物的成新率(％)。 这种成新折扣法比较粗略，主要用于初步估价，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是开展大范围的建筑物现值摸底调查。 在实际估价中，成新率是一个综合指标，可按下列3个步骤进行计算： ①用年限法计算成新率； ②根据建筑物的建成年代对上述计算结果做初步判断，看是否吻合； ③采用实际观察法对上述结果做进一步的修正。并说明修正的理由。 求取建筑物折旧应注意的问题 1、求取建筑物折旧应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别。 估价上的折旧与会计上的折旧的区别 ：估价上的折旧 注重的是市场价值的真实减损，科学地说不是“折旧”，而是“减价调整”；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收。 注意：但在不动产估价中，并非所有的建筑物折旧问题都是估价上的折旧，如在收益法中需要扣除的建筑物折旧费和土地摊提费(地取得费用的摊销)就属于会计上的折日 2、土地使用年限对