国众联资产评估土地房地产估价有限公司.PDF

国众联资产评估土地房地产估价有限公司 国众联资产评估土地房地产估价有限公司 关于 关于 上海证券交易所《关于对茂业商业股份有限公司重大资产购买报 上海证券交易所《关于对茂业商业股份有限公司重大资产购买报 告书 （草案）信息披露的问询函》 告书 （草案）信息披露的问询函》 上证公函 【2016】0363 号之反馈意见答复 上证公函 【2016】0363 号之反馈意见答复 国众联资产评估土地房地产估价有限公司关于上海证券交易所 《关于对茂业商业股份有限公司重大资产购买报告书（草案）信 息披露的问询函》的回复 上海证券交易所： 茂业商业股份有限公司于2016 年4 月13 日收到贵所下发的上证公函【2016】 0363 号《关于对茂业商业股份有限公司重大资产购买报告书（草案）信息披露的 问询函》（以下简称“问询函”），国众联资产评估土地房地产估价有限公司对《问 询函》所涉及的评估问题进行了认真核查和落实，按照《问询函》的要求对所涉及 的事项进行了问题答复，现针对贵交易所的问题回复如下，请予审核。 《问询函》第2 个问题：关于标的资产评估增值率较高的风险。维多利集团 的资产基础法评估值为225,759.95 万元，增值率为 17,229.24%。根据评估报告， 评估增值主要来源于固定资产房屋建筑物的增值。请补充披露：（1）采用资产基 础法估值作为作价依据的原因及合理性；（2）结合可比地段的同类物业的估值， 说明前述房屋建筑物高估值的合理性；（3）前述房屋建筑物的减值风险及有效应 对措施。请财务顾问和评估师发表意见。 回复： （一）采用资产基础法估值作为作价依据的原因及合理性 资产基础法是在持续经营基础上，以重置各项生产要素为假设前提，根据要素 资产的具体情况采用适宜的方法分别评定估算企业各项要素资产的价值并累加求 和，再扣减相关负债评估价值，得出资产基础法下股东全部权益的评估价值，反映 的是企业基于现有资产的重置价值。而收益法是在对企业未来收益预测的基础上计 算评估价值的方法，考虑了各分项资产是否在企业中得到合理和充分利用、组合在 一起时是否发挥了其应有的贡献等因素对企业股东全部权益价值的影响，企业的经 营管理水平对收益法的评估结果影响较大。维多利集团的经营性资产主要为自有的 商业房地产，由于市场竞争激烈和受电商的冲击，维多利集团经营收益较差，各项 资产未充分发挥其效用；维多利集团自有资金少，付息负债高。因此收益法的评估 结论低于资产基础法的评估结论。 纳入本次评估范围的资产总额账面值为502,692.80 万元，其中：固定资产— —房屋建（构）筑物账面值334,539.64 万元，占资产总额的66.55%。维多利集团 1 的商业地产位于呼和浩特市和包头市核心商圈，本次对商业房地产采用市场法、收 益法进行估值，按照加权平均法（市场法权重60%、收益法权重40%）确定最终评 估结果。企业的主要资产—商业房地产的单项资产价值在资产基础法中体现更为恰 当。 一个具有较高获利能力的企业在发生整体产权变动时采用收益法评估结果更 合理，但当企业的获利能力一般，资产未充分发挥其效用时，采用资产基础法结果 更能体现其价值。 因此，采用资产基础法估值作为作价依据是合理的。 （二）结合可比地段的同类物业的估值，说明前述房屋建筑物高估值的合理 性 本次纳入评估范围的房屋建筑物评估增值较大的主要有：呼和浩特市维多利商 厦、呼和浩特市首府广场、呼和浩特市维多利广场一期及二期、包头商业广场（包 头市昆区钢铁大街96 号）、包头东河维多利广场商业房地产。 本次房屋建筑物评估增值较大的主要原因：房屋建筑物为维多利集团自建或从 关联方购买，账面值为购建成本扣除累计折旧后的余额；部分房屋建筑物购建时间 较早，账面值较低，不能反映其现时市场价值。本次评估采用市场法和收益法，评 估结果反映了房屋建筑物在评估基准日时的市场价值，故本次评估出现较大增值。 上述房屋建筑物账面值如下表所示：