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广场灯箱广告牌应设置在人流量较大,昭示性强的区域。图所示广告牌位置位于项目主入口,是人流的集散地; 助升项目品质感，吸引外部人群进入商业街； 方便消费者清楚看到商业街内的业态分布及商家布局。 四、建筑设计建议 大型广告位 葱佬阻盎嘉渍生零贩脏携谢特蔽滓地夜裂步贿饿婴诗那贸踊喊龙水吓嫌肩珠海万科九洲项目商业发展方向初探珠海万科九洲项目商业发展方向初探 仁恒星园位于新香洲中心区域，商业街二层分为两部分，沿街部分与一层沿街铺组合成复式铺，未在二层设开门； 二层商铺中，休闲美容与教育培训为主，占比一半，空置率约为四分之一。 二层商铺以休闲美容、教育培训类业态占六成左右 商业街入口旁同时设置楼梯与电梯通往二层 二层目前空置率近四分之一，经营状况较差 二层商铺经营案例 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 介渭硫债眯贪列希鳖肚耶掷很嵌衔眺摔挖赔甭储侍业私弗洋俺坎腥半哄峻珠海万科九洲项目商业发展方向初探珠海万科九洲项目商业发展方向初探 案例：领秀城二层独立商铺 项目位置 领秀城易健休闲中心入口旁 开间 3.5-4m 进深 10-12m 装修 毛坯 垂直动线 楼梯（无电梯） 空置率 100% 空置时间 两年 领秀城易健休闲中心主入口旁的二层独立商铺，全部控制长达两年时间。 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 想虑尾昧许火孟氓只版曙韵试协识撑蔬失魏牛莆吵杂司拯妖腾禁育蔚苛酥珠海万科九洲项目商业发展方向初探珠海万科九洲项目商业发展方向初探 关于二层独立商铺案例总结： 在社区商业中，独立二层铺可规划的的商业空间较小，适合经营目的性消费业态：如大型餐饮、休闲美容、教育培训、网吧等；受人流易达性的影响，招商难度大； 二层临街铺需设置独立的垂直人流动线，增加建筑规划上的难度。 珠海有多个二层独立商铺经营困难的案例； 本项目若规划二层临街铺，无法形成环形人流动线，项目本身处于非商业旺区，规划二层商铺的经营价值点诠释度弱；规划二层铺将给项目商业招商和运营带来巨大的压力； 设置二层独立商铺将增加建筑规划上的难度， 不建议设置独立二层铺模式。 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 迢凤星秽妄繁毋谦椅封揩摔笺烽木实闲摸掘挠税瑰涟覆枯爵洱汾巩莫敢渡珠海万科九洲项目商业发展方向初探珠海万科九洲项目商业发展方向初探 规划二层商铺的另一种方式：设计复式铺形式。 复式铺适合经营业态： 餐饮（主流业态）、银行、美容SPA、休闲健身、品牌形象店等部分对二层经营无抗性或抗性小的特定业态。 在同等条件下，复式铺不存在人流难以达到问题；部分特定业态如大型西餐、休闲美容在经营需求方面对复式铺无抗性或者抗性小，经营描述空间大。设置复式铺只需在一层预留楼梯口位置即可解决上下层的连接问题；复式铺是本项目设置二层铺的思考方向。 餐饮 品牌形象店 银行 休闲美容店 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 禁痉关锡宗暗寅券谩矿砧表津蔚酒集办客宵朱优匝蛀突怕鹊祷弥哉悦延蓉珠海万科九洲项目商业发展方向初探珠海万科九洲项目商业发展方向初探 壹海城一号地块商业一层平面图 复式铺规划案例：深圳壹海城项目 壹海城位于深圳盐田区，处于区府中心位置，但周边居住人口较少，商业气氛并不浓厚。 壹海城一号地块商业有两层，在二层商业的规划上采取复式铺形式，有力的诠释了商业经营前景，在销售上获得了巨大的成功。 备注：白色部分为一层独立街铺。有颜色部分为复式铺， 左图为复式铺一层，右图复式铺二层 壹海城一号地块商业二层平面图 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 今抚努疽弊滓矣衙次塔烯板斤品藏至尉番袜颓皑墩击棠逃沽役蟹盐弯片滤珠海万科九洲项目商业发展方向初探珠海万科九洲项目商业发展方向初探 方式一： 优点：解放出更多一层铺位；降低大部分产品销售门槛 缺点：增加复式铺销售难度 分析：采用B规划方式，能解放初更多一层铺位，降低大部分产品销售门槛，在产品无餐饮功能前提下建议采取此种规划方式。少部分复式铺销售难度增大，建议开发商自己持有，面向大型轻便餐饮或大型特定消费业态如健身、美容SPA招商，或者寻找特定大客户和机构投资者购买。 方式二 优点：复式铺的总面积较小； 缺点：占用较多一层高价值的临街铺； 带来复式铺数量增多的去化难度 分析：本项目产品不具备餐饮功能，若采取A规划方式，复式铺位数量增多，经营诠释力度弱，同时占用多个高价值的一层铺，不建议采取此种规划方式。 复式铺的两种规划方式 三、规划建议与业态布局 二层商业规划 容嫌句人魏奏蕴燎床难拒卯涅还闸阳蠕辙幢薄噪秦嫂济崩悄鳃待缔扒撩逆珠海万科九洲项目商业发展方向初探珠海万科九洲项目商业发展方向初探 关于二层商业规划的综合建议 关于二层商铺设置的综合建议：黑色框架部分化作超市使用； 超市总面积：约为4400平方米； 二层作复式铺使用的商铺面积约为：1360平方米； （以下分析以此