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市场调查与业态定位分析 目录 前 言 第一部分 招商项目市场调查与分析 1、商场自身情况调查 2、商场周边业态调查 3、周边辐射社区调查 第二部分 重点类比调查与分析 1、类比情况 2、调查综述 第三部分 商场定位 1、定位原规 2、定位分析 3、商场发展定位 第四部分 招商策略 第五部分 招商实施计划 第六部分 推广计划及费用预算 第七部分 规划思考 前 言 流行前线淘宝城地处核心商业圈红旗区，红旗社区作为老牌大型社区，人口密集，消费力旺盛。 红旗区作为长沙的“客厅”品牌形象，集商务服务、文化产业、休闲娱乐及高端零售业组成的“四合一”体系的核心商业圈， 根据政府的整体《规划》提出，以整体布局下的房地产业为基础，以改造红旗区为核心，进行二次开发。红旗区将是侯家塘街道辖区内最具潜力的板块，也是长沙的“客厅”中心。 项目名称：流行前线 依托红旗社区核心商业圈的影响力和人气，共同打造长沙首席时尚社区生活购物特色商城。 第一部分 招商项目市场调查与分析 一、商场自身情况调查 调查参与人员：招商部人员 调查时间：2010年6月20日-7月1日 调查范围：1、专业市场6家，东塘大都市商业街、潮流特区东塘店、百汇服饰广场、神禹服饰广场、东塘交易大楼、弥敦道金色年华店 2、本项目周边主要商业业态 专业市场调查内容有： 1、租金、转让费等其他入场费用状况 2、市场的规划布局、业态定位、经营管理模式； 3、经营户对本市场的看法、建议、满意度及认可性； 调查对象：各专业市场管理部门、专业市场经营户 （一）现实条件 1、商场区位条件 流行前线位于长沙市历史悠久的红旗社区梓园路（长唐里），是长沙商业发展的核心商业圈。紧接贺龙体肓广场，周围高档小区密集，人口集中，地理位置较好，所处的商业区块以经营百货日用品较为成熟；商场因层面分部局限，临街铺面为独立自主经营，杂乱没有整体感，对本商场的商业人流引导会有一定的影响。 2、商场交通条件 商场紧依城南路（广济桥）及劳动路（侯家塘）。 整体区位性较好，途径本项目的公交线路有11、101、105、116、143；但交通通达性受到制约， ①劳动路由西向东车辆不能进入梓园路 ②人民路自东向西也没有公车进入梓园路 ③城南路由东向西和由西向东分别只有101和11路进入梓园路 ④途径本项目的公交线路，南北向多，东西向少，对东西向人群影响较小。 3、商场产品条件 商场共两层，负一楼一层及二楼一层，总商业面积为3000平方米； 外立面：因处老社区，房屋相对陈旧，现代感不强，临街商铺广告位杂乱，要重点做外立面形象包装。 出入口：共3个 主出入口2个 ，位于长唐里路，上下主出入口为台阶。 内墙面：地板相对陈旧，立柱较多；中庭有一扶梯通道上二楼，部分区域乘高不到2米。 商铺：产权统一，独立分租店铺面、摊位，商铺规格；2层都以小规格。 停车：暂无停车位，小区内可停少量车辆。 仓库：专用仓库面积不大，3个仓库位，位于负一楼，约100平米。 小结 综上所述；商场所处的区位及交通条件较为优越，但其在商场结构及配套方面存在一定不足，如立柱较多、乘高不够、仓库面积小、停车位少等。由于前阶段商场经营为菜市场，局部功能相对落后，加上内外立面陈旧，内环境档次底，目前商场给人的整体形象相对较差。 （二）商场周边相关业态调查 各街道业态布局（见表）街道业态调查表 分析小结： 从周边业态调查所见，主要业态为满足居民日常生活所需的业态。 日常用品杂货店占总比率的27.8%，远超过一般社区所占比率，证明人流众多而且消费层次不高，原因是在本区域内缺乏中高档购物场所和大型购物超市。 餐饮占总比率的23.4%，其中以便利型、快速型餐饮和特色小吃为主。 服装服饰14.6%，童装2.3%，比率低于一般社区服饰类门店所占比率，主要原因也是居民缺乏形象统一、设施完善的购物场所。 企事业单位4.6%，证明本区域完全具备中高档购物、消费、休闲场所的设立条件。 （三）人口及周边楼盘价格调查 备注:因红旗区为长沙市老社区，社区内居民年龄层次涵盖较大，老中青和儿童都有，因此每户按4口人计算，那本社区的居住人口总和约为： 4276*4+69500=86604人 从本区域房价分析，项目周边新盘不多，作为城市中心，拿地成本较高，现在开盘和即将开盘的新楼盘均价都在6000元/㎡以上，证明本区域具备很强的消费能力。 红旗区二手房交易活跃，流动人口较多，按照每人所需商业面积1㎡计算，红旗区的现有商业面积远远不能满足需求。 第二部分 重点类比调查与分析 一、重点类比调查与分析 （一）流行前线淘宝城、大都市、神禹、交易大楼、百汇综合类比情况分析： 1、从本项目附近在经营的几个商场的经营规模来看，经营规模大都在5000㎡以下（东塘大都市一个区的面积大概就是3000㎡，整体可以看作是六