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房地产金融与投资 复习要点
(2014-12.13级GX)
开卷 时间:2014.11.17晚7:00—9:000 地点:新1-101,102,103,105,108
可带计算器,不能用手机
一、判断改错题（）
1.ARM所定指数三年中分别为7%,8%,9%,边际为3%,则合成利率为11%,10%,9%。
提示:合成利率=指数+边际
2.贷款人分担的利率风险越多,拖欠风险溢价越高 (改错:低)。
3. 收益性房地产NOI的年增长率为3%, 贴现率为15%,则资本化率为11%。
提示:资本化率=贴现率-增长率
简答题（分）
（）12％利率、3个点的签约成本，
可以获得30年期300000元的A种贷款。而以11％的利率、2个点的签约成本，可以获得30年期同样金额的B种贷款。
l）如果贷款是在15年后偿还的，哪一种贷款是更好的选择？
2）如果贷款是在5年后偿还的，如何选择？（不需要计算出结果，只需给出判断出方法）
4、一住房总价为150万元，可向银行申请70%抵押贷款，目前年利率为6%。张先生希望每月还款不低于9000元但不能超过12000元。贷款期有15年和20年可供选择。
如采用CPM方式，贷款期选15年还是20年？
就其对CPM合适的贷款期，如果他希望少付利息采用CAM方式，首期付款多少？
如无提前清偿，合适的CAM和CPM之间的利息差额是多少？
5. 一位贷款人正在考虑允许贷款的条件。目前的市场条件为对25年期贷款收取9％的利率，借款人李戈要求贷款 100 000元。贷款人预期市场利率不久将上升，可能甚至是在贷款签约以前。为了安全起见，贷款人决定对李戈做出9％利率、为期25年CPM贷款95000元的承诺；然而，该贷款人希望收取贷款起始费用以使抵押贷款的收益率达到10％。贷款人应收取多少起始费用呢？如果预期贷款将在10年后被偿还，应收取多少费用呢？
6. 阜华大厦五楼一套房以净租赁方式出租,基础租金为每平方米30元,今后用CPI进行调整，租期5年。预计今后几年的CPI依次为5%, 7%, 6%, 4%, 折现率为10%,请计算此租期的有效租金。
四、论述题（）—800字)
试述房地产投资的策略(400—600字
概述 金融业与地产业的关系(400—800字)
3、降低了金融资产的风险参考数据：（MFVIFA，3.15%，10年）=140.835772;
（MPVIFA，3.15%，10年）=102.822807;
（PVIF，13%，15年）=0.159891，（PVIF，,9 %，10年）=0.422411
（MPVIFA，5.04%，240年）=151.018208；（MPVIFA，5.04%，180年）=126.122669
（PVIF，10%，2年）=0.826446，（PVIF，,10 %，3年）=0.751315
（PVIFA，10%，3年）=2.486852
第3题参考算式3.（1）
比较有效借款成本
（2）相似
(代入R\B\PV的数据即可)
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