新加坡白色地段概念解析.docVIP

文章摘要：在当前市场经济条件下，TRANBBS城市建设活动空前繁荣，城市建设主体日益多元化，城市建设管理过程中，发展商从自身利益考虑对土地利用性质、开发强度进行局部调整和要求时有发生，而在实际操作过程中，未按TRANBBS规划严格审批的情况也屡禁不止。分析其原因，无疑是多方面的，从发展商的角度来看，发展商在追求利润最大化的同时，也是为了最大限度的发挥土地的使用价值，希望通过对规划的局部调整以确保其投资的合理收益；从规划师的角度来看，规划师在制定规划时，有可能会因忽略或难以预计某些因素而使规划存在不合理的一面；从规划方案本身来看，对于已通过审批的规划方案，往往也会在...... 在当前市场经济条件下，TRANBBS城市建设活动空前繁荣，城市建设主体日益多元化，城市建设管理过程中，发展商从自身利益考虑对土地利用性质、开发强度进行局部调整和要求时有发生，而在实际操作过程中，未按TRANBBS规划严格审批的情况也屡禁不止。分析其原因，无疑是多方面的，从发展商的角度来看，发展商在追求利润最大化的同时，也是为了最大限度的发挥土地的使用价值，希望通过对规划的局部调整以确保其投资的合理收益；从规划师的角度来看，规划师在制定规划时，有可能会因忽略或难以预计某些因素而使规划存在不合理的一面；从规划方案本身来看，对于已通过审批的规划方案，往往也会在社会经济大背景、地块周边环境发生变化等不确定因素的影响下，变得不完全合理，即使是合理的方案，也不是唯一的，站在某一立场来考虑，或许存在着更佳方案。类似于这样的矛盾时时存在，并贯穿于规划编制与管理的全过程。本文试图通过对新加坡“白色地段”概念的解析，分析其在应对以上若干问题时所采取的思路，以期对我国城市规划管理与编制工作提供借鉴。 　 1“白色地段”概念的提出 　 1.1“白色地段”(WhiteSite) 　 谈到“白色地段”必须首先解释“开发费”(DevelopmentCharge)和“土地溢价”(DifferentialPremium)这两个概念。根据新加坡1964年规划法令修正案，在规划允许的情况下，开发活动可以超过规定的开发强度或变更规定的区划用途，但必须支付开发费，使得土地增值的一部分收归国有，从而使得开发控制具有较强的适应性与针对性。对于拥有国家限制性契约(RestrictiveCovenant)的发展商在转换土地用途或使用率时，需支付“土地溢价”，土地溢价的计算方式以开发费为依据，并作出适当调整；对于没有面对限制性契约的地主在转换土地用途或使用率时，则需支付开发费。开发费是所议定的不同用途或使用率与发展基线之间的差异。发展基线(DevelopmentBaseline)指的是发展蓝图或获准发展计划中最高的土地使用率或用途。开发费通常在每年3月和9月份每隔半年根据市场行情审视修改，以反映房地产市场的价格变动。2000年12月以前，新加坡的土地政策规定“土地溢价”按照土地价差的100%计算，政府平均每年可以收取大约1.6亿新元的土地溢价。2000年12月，新加坡政府出台了新的土地政策，规定拥有限制性契约的发展商在转化土地用途或使用率时，所需支付的“土地溢价”从土地价差的100%削减至50%，使发展商部分获得了改变用途或提高使用率所得到的增值，增加了发展商的盈利，同时也加快了政府的土地交易，提高了土地使用率。　 “白色地段”(WhiteSite)是由新加坡市区重建局(URA)于1995年提出并开始试行的新概念，其目的是为发展商提供更为灵活的建设发展空间。发展商可以根据土地开发需要，灵活决定经政府许可的土地利用性质，土地其它相关混合用途，以及各类用途用地所占比例，只要开发建设符合经允许的建设要求都是许可的，发展商在“白色地段”租赁使用期间，可以按照招标合同要求，在任何时候，根据需要自由改变混合各类用地的使用性质和用地比例，而无需交纳土地溢价。例如，发展商可在开发之初自由决定“白色地段”内较少比例的零售商业用途，在将来市场需求增加的情况下，灵活地将某些其它类型用途转化为零售商业用途，而无需进行专门的申请和交纳“土地溢价”，从而在一开始就享有较高的建设透明度和较强的投资确定性。 　 1.2“白色成分”(QuantumOfWhiteUses) 　 “白色成分”是指“白色地段”内可用于其它用途开发的用地性质和用地比例，所允许白色成分的多少是白色地段灵活性的体现，发展商可在一定许可条件下，通过对白色成分的合理调配与布局，充分发挥白色地段的综合效益。 　 2“白色地段”的运作程序 　 在1997年底完成的新加坡55个分区开发指导规划(DGP)中，部分DGP中规划有一定数量的“白色地段”，这些地段通常区位条件良好，周边环境发展成熟，或是基础设施配套完善，有地铁、轻轨通过，发展潜力巨大，或是在周边存在着