商业地产规划设计五步曲.docVIP

商业地产规划设计五步曲 步骤1 ： 建筑设计 　　建筑设计主要涉及到项目市场定位和主力店两个问题。开发商在动工前，应对市场做一个调查，深入了解目标消费群体的消费习惯和购买能力等，确定适合做什么，也就是先找准市场经营定位。明确市场定位后要重视主力店的商场建筑要求，因为主力店的引进，能帮助提升整个项目的价值。开发商应更多地和一些主力商家沟通，了解他们对规模、层高、楼板荷载等要求，尽可能按照主力商家的要求来设计卖场。很多开发商忽视了这一环节，不管项目适合做什么拿了地块就做，如有些项目的地段非常好，但由于卖场设计规划不合理，导致有意向的大商家进不来。 步骤2 ： 配套规划 　　不同业态有不同的配套要求。如超市对理货区、中央空调、电梯、消防等都有特殊的要求；餐饮要有独立的排烟系统、防噪设施、上下水、充足的停车位等；电影院需要大空间、厕所、消防、隔音等配套。在项目修建时就要充分考虑到各种商业业态的配套要求，尽量让配套规划完善到位。 步骤3 ： 卖场规划 　　一个项目的商铺分割应做到如何将大量商铺灵活组织，化整为零利于出售，同时又可化零为整，利于整体出租和经营。商铺的分割要考虑业态定位，如社区商业的铺位不应太大，以中小面积为主，而购物中心的商铺划分则应以大面积为主。此外，卖场的人流动线、通道、出口、电梯等也要全面考虑，要让偏角的商铺也能充分享受人流。 步骤4 ： 立面规划 　　商业建筑的立面规划体现商业项目的整体形象及对消费者的吸引力。立面应和周围其它商业形成差异化，有自己独特的风格，强调项目的可识别性。其中，要注意广告位、招牌、灯箱的投放，营造繁华感和商业氛围，不能给人杂乱无章的感觉。 步骤5 ： 装修规划 装修规划包括公共装修、铺位装修。公共装修主要包括天花板、地板、灯光、隔墙等；铺位装修有对开门与平开门、卷闸门与玻璃门的统一要求。商场的规划设计要求，经营业态是关键，装修档次、材料色彩运用等都要符合经营业态的特性。如超市、社区商业面对的是大众化的住宅居民，装修档次普通即可；而西餐酒吧一条街往往要装修设计成欧美风格等。 大型商业地产项目开发要点 随着中国加入WTO的心理作用，资本越来越具有想像力，大批的房地产发展商也在住宅、写字楼市场竞争越来越激烈，利润越来越稀薄之时，欣然迎来商业地产的投资热潮。以大型综合商业项目Shopping Mall为代表的商业地产之风逾刮逾劲，而 Mall独树一帜，招商引资和吸引消费者眼球的“重担”自然而然地落在了规划设计、开发建造之上。 大型商业项目不同与住宅开发 商业地产是传销，住宅开发是直销。此时，如果开发商仍旧想拿着开发住宅的那一套“活儿”来搞Shopping Mall，就万万行不通了。商业地产前期规划与住宅有很大差异。住宅是要卖的，主要考虑地块卖给什么样的人，后期营销过程中针对它的客户。Shopping Mall规划则非常复杂。我们做了很多考察，发现国内外大量Shopping Mall我们开始先招主力店，先找到平均在两万平方米以上这样的商家，主力店确定之后，再去招小专卖店。换言之，商业地产是传销，住宅开发是直销。大型Shopping Mall关键是主力店招商，主力店不来或者档次不够，招商就不成功。 业态定位至关重要 国内发展商大都倾向于自己定位业态与功能，在规划设计初步完成后，再找主力店洽谈招商。这种待价而沽的招商方式，面对散户小户尚可，而对国际连锁主力店招商则风险较大。国际主力店对每个项目的评估有自己的方式。对选址也有各自不同的标准，比如对店址与市中心距离、周边人口密度、市场需求趋势等。住宅商品房的买家是大众消费者，开发商可以自己做市场研究和产品定位。而Shopping Mall的买家是为数不多的商业集团这一特殊群体，因而必须量身定做。项目的策划与定位应由商家或有整合资源能力的专业机构来做，发展商不应越俎代庖。有的项目依赖个别国内店家的参与，但单一品牌的店家只是具有纯商业经营经验而不具有整合Shopping Mall所需资源的渠道和能力。 大型商业设计应按主力店的要求设计 主力店的业态规模、选址策划、功能流程甚至规划设计都是由自己或专业公司来完成的。不同的连锁主力店有自己不同的功能要求，比如，某一连锁品牌每家店的规模上下限，停车位的方式与数量等等。这些使用要求也就是设计依据应由店家提出，而不应由发展商指定，待建成后再要店家削足适履。许多发展商在未明确主力店的情况下，便要求我方开始规划设计。因缺乏定向的设计依据，所做设计看似通用性强，实则无的放矢。一旦功能与店家明确，设计必然从头推翻重来。盲目的规划设计只能增加前期不必要成本和后期的招商难度。现阶段Shopping Mall已立项开工的多，而运营开业的极少也正反映了这一问题。 专业顾问机构的介入是关键 Shopping Mall项目因其资金投入规模、