万科2014年财务报表分析.doc

2014 年度报告 公告编号：〈万〉2015-012 重要提示： 本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性 陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。 王石主席、乔世波副主席、郁亮董事、王文金董事、陈鹰董事、张利平独立董事、罗君美独立董事、海 闻独立董事亲自出席本次董事会会议。孙建一董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权郁亮董事代 为出席会议并行使表决权。魏斌董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权陈鹰董事代为出席会议并 行使表决权。华生独立董事因公务原因未能亲自出席本次会议，授权张利平独立董事代为出席会议并行 使表决权。 公司2014年度分红派息预案：以分红派息股权登记日股份数为基数，每10股派送人民币5.0元（含税）现 金股息。 董事会主席王石，董事、总裁郁亮，董事、执行副总裁、财务负责人王文金声明：保证年度报告中财务 报告的真实、完整。 致股东………………………………………………………………….…………………………2 公司简介………………………………………………………………………………………… 4 会计数据和财务指标摘要……………………………………………………………………….5 董事会报告………………………………………………………………………………………6 重要事项………………………………………………………………………………………….41 股本变动及股东情况……………………………………………………………………….……47 董事、监事、高级管理人员及员工情况……………………………………………………….51 公司治理报告暨企业管治报告 ………… ………………………………………………58 监事会报告………………………………………………………………………………………62 内部控制情况……………………………………………………………………………………64 财务报告………………………………………………………………………………………….69 第 1 页 一、致股东 2014 年是万科成立 30 周年。一个十年成为历史，一个十年正在到来。但这并非简单的十年循环。相对于 以往的十周年节点，2014 对万科来说尤为关键。未来通往何方，我们何去何从？关于这组问题的思考， 万科从没有像 2014 年这么多。 我们身边的世界正发生巨变。房地产行业正由黄金时代转入白银时代，而移动互联网正在颠覆整个商业 社会的运行规则。容纳我们生长的大地已沧海桑田，我们以往成功所依赖的天空也或已斗转星移。确实 是深思的时候了。 白银时代：从想象到轮廓 白银时代将是怎样的图景？这一图景将持续多少年？2014 年，我们尝试用一项对世界不动产价值发展历 史的研究来回答这个问题。这项研究覆盖了全部 27 个有较为完整数据的经济体（包括爱尔兰、奥地利、 澳大利亚、比利时、丹麦、德国、法国、芬兰、韩国、荷兰、加拿大、卢森堡、马来西亚、美国、南 非、挪威、葡萄牙、日本、瑞典、瑞士、泰国、西班牙、香港、新西兰、意大利、英国和台湾），覆盖 了它们过去 40 年的历史。 过去 40 年，这 27 个经济体除德国外，都出现过房价累计上涨 100%以上的阶段。其中包括 12 次上涨超 过 5 倍和 5 次超过 10 倍的案例。在 61 次快速上涨之后，有 14 次出现大幅下跌。而日本是唯一一个持续 下跌超过 20 年并始终不能修复的个案。我们试图找到，能够提前区分这 14 次和另外那 47 次的可观测指 标，再结合中国当前的情况进行预判。我们也确实得出了结论。 我们的结论是相对乐观的。我们相信，在白银时代，中国住宅价格不会发生断崖式的下跌。住宅开发仍 将是巨大而且可持续的产业。但房价单边高速上涨的时代已经结束，行业整体规模高速膨胀的时代已经 结束。 因此，未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持公司良好的增长，并为之后的第二个十年 发展期奠定基础，万科需要在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。 一项新业务的发展可以分为三个阶段。0 到 1 的阶段，关键在于找到令人信服的商业模式；1 到 10 的阶 段，关键在于验证成功案例的可复制性；10 到 100 的阶段，进入稳定的发展阶段，关键在于提升经营效 率和竞争力，进而获得更大的发展空间和更好的回报水平。 未来三年，万科新业务的主要目标，就是找到那个“1”，或者说，找到那些“1”。 移动互联网时代：变化与不变 只要市场经济还存在，商业机会就永远存在。这个世界上有无数的“1”。如果随意投资，只要手中有 钱，那么“1”俯拾皆是。但要找到真正适合自己、属于自己的“1”，却需要时间。 在 2014 年，万科对选择新业务发展方向，确定了两条基