房地产投资信托：运行模式与中国的选择.pdfVIP

房地产投资信托：运行模式及中国的选择 * 张东 代伟 摘 要：尽管在我国发展房地产投资信托（REITS）的具体模式选择上，业内人士观点不尽 相同，但都认为房地产投资信托作为房地产资本市场的投融资工具，是健全房地产资本市场的必 然途径。本文介绍了在国际上 REITS的主要运行模式，并分析了我国现有的 REITS案例特点，在 此基础上提出我国目前应采用美国房地产投资信托的公司制模式，以及加大 REITS制度建设的力 度，完善 REITS运行的外部环境等主张。 关键词：房地产；投资信托；模式 一、相关研究动态与文献综述 我国在房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts 简称 REITS）的研究成果上在以 下几个方面具有高度的一致性：首先，都认为房地产投资信托作为房地产资本市场的投融资工具, 具有收益的稳定性和投资的流动性等特点，推出 REITS 是健全房地产资本市场的必然途径；其次， 在发展的最终目标模式上都推崇美国式的房地产投资信托的公司制模式；最后，都认为目前我国 发展 REITS的当务之急是加大 REITS 制度建设的力度，完善外部环境，推动 REITS在我国的尽快 发展和普及。 但在我国发展 REITS 的起步和试验阶段的具体模式选择上，观点不尽相同。周泯非（2003 ） 认为，我国目前的实际情况决定了只能采用私募的方式发行受益凭证和房地产基金股份募集资 金，并且在起步阶段宜采用抵押 REITS 的形式，以便降低投资风险，吸引投资者，先建立起 REITS 在中国的商业模式，在 REITS 发展到一定阶段后再部分转为权益 REITS ，这样能更好地吸引不同 类型的投资者。季红（2004 ）认为，考虑到我国由中国人民银行负责信托基金业管理的实际情况， 以致专业房地产公司不可能作为投资信托基金的组织发起人而得到批准，加上现有信托投资公司 在房地产权益经营管理运作方面的不足，美国的运作模式可能更具有借鉴价值，即由信托投资公 司组织房地产投资信托基金的发起，并委托证券公司或银行向社会公开发行受益凭证，将所募集 资金交由专业房地产公司进行独立运作。2004 年 4 月，深圳证券交易所综合研究所完成了《房地 产投资信托基金研究》报告，该研究报告对我国发展 REITS 产品的可行性进行了研究，并提出了 三种可能模式，即信托计划模式、房地产上市公司模式和封闭式产业基金模式，同时还针对上述 模式进行了利弊分析，认为我国发展 REITS 最适合采用房地产上市公司模式。 另外还有许多文献对 REITS 的各个方面进行了分析和论述，包括 REITS发展的前提条件、风 险因素和度量等等，这些文献的共性是借鉴国外成功的 REITS 运作模式和经验，结合我国自身的 特点设计符合我国国情的 REITS 运作模式，肯定了在我国发展 REITS对金融业和房地产业的发展 都具有重要的战略意义。 二、房地产投资信托类型与特征分析 房地产投资信托包括两个方面的内容：一个是资金信托，另一个是房地产资产信托。前者是 由受托机构依法设立房地产投资信托，向特定人私募或向不特定人公募发行房地产投资信托受益 证券，以获取资金，投资房地产、房地产相关权利、房地产相关有价证券及其他经主管机关核准 投资的项目，投资者从中获取投资收益；后者则是由委托人将其房地产或房地产相关权利转移给 受托机构，并由受托机构向特定人私募交付或向不特定人公募发行房地产资产信托受益证券，以 * 张东，中南财经政法大学房地产研究所教授；代伟，中南财经政法大学组织人事部。 1 表彰受益人对该信托之房地产、房地产相关权利或其所生利益、孳息及其他收益的权利。REITS 一般以股份公司或者契约型信托的形式出现。 （一）REITS的类型 REITS 可以按其投资业务、投资对象及信托性质等区分为不同的类别。 1.按投资业务分类 按照投资业务的不同,房地产投资信托大致可分为权益房地产投资信托(Equity REITSREITSE)、抵押房地产投资信托(Mortgage REITSREITSM)和混合房地产投资信托(Hybrid REITSREITSH)等三种类型。