2012年9月2日大连合在生江山帝景户型更改建议.ppt

;;【第一部分】 前言; 合生·江山帝景公寓住宅产品自2009年10月开盘销售以来，销售速度缓慢，资金回笼不理想，具体原因分析如下： 项目周边生活配套缺乏：项目虽然隶属铁山镇街道管辖，但是项目周边生活配套 少，交通不便利等原因造成市场可接受度小； 产品问题：前期销售产品户型单一，面积大总价高，得房率太低，仅有70%。 为保证项目短期销售任务的完成及项目长久的运营开发，以快速回笼资金为原则，我们须提前对1#、2#、3#地块公寓住宅产品进行户型更改规划，目标是： 以低成本、低总价为原则，抢占更多的市场份额； 完善社区生活、商业、休闲配套，提升产品附加值与客户信心；;【第二部分】 区域及客户分析;一、大连市;二、旅顺区;三、旅游休闲度假城;;;*;*;*;*;【第三部分】 销售概况;一、项目销售概况; 从2012年每个月公寓的销售情况可以看出，公寓???去化率太慢，除了受当前宏观市场影响、区域位置影响之外，最大的原因就是户型不够实用，使用率低，并且户型单一，仅有两种户型，对于客户来讲选择面较小，销售总价偏高。精装修是本项目唯一亮点。因此针对剩余地块公寓户型欲做调整。;楼号;楼号;公寓客户购买职业分析;二、成交客户分析;公寓购买用途;户型去化速度比（截止2012年8月）：一居：63%，两居：51% 每期销售价格： 一期开盘：一居：6596元/平，两居：6211元/平 二期开盘：一居：7495元/平，两居：7381元/平 三期开盘：一居：7931元/平，两居：7590元/平 从以上数据不难看出：一居户型虽然单价高但是销售速度仍然很快，说明低总价产品市场占有率很大。 ;三、前期客户问题;【第四部分】现有市场货量供应参考;;华发新城 ;基本信息;项目规划;楼层;14;一室一厅：;2012年小户型公寓产品1—8月份销售总计45套，去化速度较11年大幅下滑； 整体两栋楼公寓产品去化率约50%。;两室两厅：;两室两厅：;三室两厅：;三室两厅：;三室两厅：;产品;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;客群分析;客群分析;■ 客户年龄段整体以中年人群为主力客群； ■ 从成交区域看，大连市区仍占较高比例，其次为东三省及其它地区客户； ■ 从户籍看，东三省地区、大连市为主力客源 ■ 置业目的多元化：自住、长期投资（保值）为置业主要目的，两者比例相当 ■ 企业营销触角以大连为核心，辐射整个东三省为项目客户多元化提供了先决条件。;小结;半岛印象 ;1;楼层;83-87平 占比最多：计530户;83-87㎡户型平占比最多，共计530户 两室两厅一卫，南北通透 优势： 卧室私密性好 户型方正，功能分区合理 全明设计，明卫、明厨 餐厅厨房一体式 南阳台，面积赠送一半 劣势： 北室开间窄 ;95-98 ㎡户型共计110户 三室两厅一卫，南北通透 优势： 卧室私密性好 户型方正，功能分区合理 全明设计，明卫、明厨 阳光书房，空间巧妙利用 餐厅厨房一体式 南阳台，面积赠送一半 客厅大开间 劣势： 北室开间窄 ;112 ㎡户型共计115户 三室两厅两卫，南北通透 优势： 卧室私密性好 户型方正，功能分区合理 全明设计，明卫、明厨 餐厅、厨房一体式 南阳台，面积赠送一半 客厅大开间 劣势： 北室开间窄 北卫生间开间过窄 ;151㎡户型共计25户 四室两厅两卫，南北通透 优势： 全明设计，明卫、明厨 餐厅、厨房一体式 双阳台，面积赠送一半 超大卧室空间 客厅超大开间 劣势： 北室开间窄 南卧室私密性差 功能分区不合理 ;43-46平 约120户;43-46㎡约120户 一室一厅，纯南向 优势： 双南阳台，面积赠送一半 洗手间干湿分离 户型方正，功能分区合理 劣势： 卫生间太过狭小 无私密性 ;83-86㎡ 三室两厅，南北通透 优势： 卧室私密性好 户型方正，功能分区合理 全明设计，明卫、明厨 餐厅厨房一体式 南阳台，面积赠送一半 劣势： 北向东室功能性不明显 ;99-102㎡ 两室两厅，南北通透 优势： 卧室私密性好 户型方正，功能分区合理 全明设计，明卫、明厨 餐厅厨房一体式 南阳台，面积赠送一半 玄关设计，实用且保证私密性 劣势： 餐厅位置尴尬 ;★ 本项目2011年10月开盘，首推5+2栋多层，240户，去化率40%。高层2栋，230户，去化率47%； ★ 多层主力户型85-98平，小高层主力户型72-85平； ★ 主力客群仍以旅顺当地为主； ★ 客户职业特征公务员、企事业、私营企业主为主力客群； ★ 多层有下跃和上跃户型，含赠送面积，但单价较高；