关于质量管理体系在房地产开发公司的应用 .docVIP

　　关于质量管理体系在房地产开发公司的应用 　　第一节定义 　　房地产开发——是指房地产开发公司根据城市发展和建设的总体规划以及经济、社会发展的要求，以土地或建筑物为对象，按照“全面规划，合理布局，综合开发，配套建设”的原则，有计划、有步骤地进行开发建设。 　　相关概念：生地开发；旧城改造 　　房地产开发公司经营特点：投资数额大；建设周期长，投资口报慢；涉及范围广，政策性强；建设地域性强；投资风险性高。 　　第二节基本程序 　　房地产开发公司项目选址及决策分析→取得开发用地权→拆迁安置、勘测规划设计、筹集资金→工程招投标、建设施工、商品房预售→竣工验收→商品房租售→售后物业管理。 　　第三节项目选址及决策分析 　　一、流程 　　准备阶段：信息收集、大致确定投资区位→现场调研→可行性研究→定址。 　　二、可行性研究 　　1、主要依据 　　1)国家和本地城市建设的方针、政策、长远规划； 　　2)城市总体规划、详细规划； 　　3)城市房地产开发公司的现状，包括当地的住房供应与需求情况，人均居住面积，人均消费水平等； 　　4)自然、地理、气象、水文地质等基础资料； 　　5)有关工程技术方面的标准、规范、指标等资料； 　　6)国家规定经济参数和指标，如定额回收期、折现率、利率、基准收益率等； 　　7)土地利用与规划设计条件等； 　　8)周围的社会环境、基础设施和施工条件等。 　　2、主要内容：项目概况；市场现状及预测；项目建设条件；建设规模及内容；开发建设计划；环境影响及环境保护；公用及辅助设施；投资结算与资金来源；社会及经济效果评价；结论。 　　第四节取得开发用地权 　　一、取得土地使用权的三种形式 　　1.划拨、2.出让、3.转让 　　二、划拨 　　1、可以划拨的土地 　　1)国家机关用地和军事用地； 　　2)城市基础设施用地和公益事业用地； 　　3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地； 　　4)法律、行政法规规定的其他用地。 　　2、划拨的程序 　　土地行政主管部门审查→建设单位持建设项目建设书等有关批准文件向主管部门申请→主管部门审查→报政府批准→政府发建设用地批准书→向主管部门核发土地划拨决定书→建设单位申请土地登记。 　　三、土地使用权出让 　　1．出让方式： 　　1)协议出让(非盈利、政府扶持、优惠项目)； 　　2)招标出让(大型区域发展用地、小区成片开发用的)； 　　3)拍卖出让(竞争性强的房地产开发公司、金融业、商业、旅游业用地)。 　　2.协议出让程序 　　受让方申请并提交有关证明文件→双方协商→签订合同支付让金→办理权属登记，领取土地使用证。 　　注：办理出让手续时的资料 　　1）出让土地使用权呈报表； 　　2）人民政府或有关部门的证明文件； 　　3）出让土地的地理位置和规划设计； 　　4）征地拆迁补偿方案、土地开发建设方案； 　　5）土地使用条件、出让合同草案； 　　6）土地管理部门的审查意见。 　　3、招标出让程序 　　公布招标文件及资料→投标→支付保证金→开标、评标→签约→领证。 　　4、拍卖出让程序 　　发布拍卖公告→领取入场证→拍卖→签约登记。 　　四、土地使用权转让(再转移土地使用权) 　　1、形式：出售、交换、赠与； 　　2、转让条件： 　　1）划拨转让：报经有批准权的人民政府审批； 　　2）出让转让 　　A)按合同支付全部出让权、取得土地使用证书； 　　B)按合同进行开发、投资总额达到２５％； 　　C)房屋已形成，应有房屋所有权证。 　　第五节拆迁安置 　　一、特点 　　工作政策性强、涉及面广是开发中的难点。通常由房地产开发公司委托拆迁公司进行，该种拆迁公司在很大程序上行使政府的职能。 　　二、拆迁程序 　　调查了解→逐户走访→编制拆迁方案→申报→审核发证→发出拆迁公告→召开协调会→签订协议→实施拆迁。 　　三、拆迁补偿方式 　　形式有：产权调换、作价补偿和产权调换与作价补偿相结合等三种形式。 　　四、房屋拆迁安置 　　形式有：一次性安置、临时过渡安置两种形式。 　　第六节勘测、规划设计 　　一、工作流程 　　房地产开发公司确定开发的初步规划→委托设计院进行进一步规划、形成平面方案→确认平面方案→委托勘测单位进行现场地质情况勘测→设计院进行初步设计、技术设计、施工图设计→房地产开发公司参与设计规划中的评审、确认工作。 　　注：建筑设计的主要内容包括：住宅建筑的平、立剖面设计，住宅结构设计，住宅建筑装修和室内设备的设计，住宅设计的工程概算和预算。 　　设计内容：1)居住区建筑规划设计；2)公共建筑规划；3)道路规划；4)绿化规划；5)建筑设计。 　　第七节施工建设 　　一、工作程序 　　房地产开发公司报建、填写工程建设项目报建登记表→工程招投标→核发施工许可证→开工建设。 　　二、