江阴项目可行性分析分析报告.doc

江阴项目可行性分析报告 目录 第一部分：市场宏观信息 2 一、 江阴概况 2 二、 江阴宏观经济环境 4 三、 江阴房地产市场宏观分析 6 第二部分：本案地块周边环境分析 13 一、 地块基本情况 13 二、 地块以北（人民中路）业态分布 14 三、 人民中路业态营业状况 14 四、 本案主要竞争对手物业经营模式 20 第三部分：项目可行性分析 24 一、项目基本情况假设 24 二、财务预算： 24 三、结论 25 第四部分：产品分析和建议 26 一、 商业步行街 26 二、 大卖场 33 三、 住宅 36 四、 产品组合方案 38 第一部分：市场宏观信息 一、 江阴概况 江阴，位于长江三角洲中部，北靠长江，南接无锡，西连常州、南京，东邻苏州、上海，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市。 江阴全市总面积983平方公里，陆地面积856.4平方公里，水域面积126.6平方公里，其中长江水面57.5平方公里，沿江深水岸线长达35公里。城市建成区为25.8平方公里，全市户籍总人口115.78万人，其中城区人口约32万。 江阴是长江下游集水、公、铁于一体，江、河、湖、海联运的重要交通枢纽城市。从江阴到上海、南京两大城市各148公里，到无锡、常州仅38公里。以江阴为圆心、半径160公里范围内有六个机场，其中上海、南京机场可直飞境外。 改革开放以来，江阴大手笔发展交通事业，形成了干支线连通、内外沟通、城乡贯通、主要干道“六横八纵”的格局。中国第一、世界第四的特大跨径钢悬索桥江阴长江公路大桥，是沟通同三（黑龙江同江——海南三亚）和京沪两大国道主干线的过江“咽喉”；连接沪宁高速公路、宁通一级公路的锡澄高速公路穿越江阴境内；在建的新长（江苏新沂——浙江长兴）铁路取道江阴，连结陇海、渐赣两大铁路大动脉。江阴境内的锡澄运河沟通长江、太湖；1992年正式对外开放的江阴港可以直通海外。 二、 江阴宏观经济环境 改革开放以来，江阴人民在全国万分之一的土地上，以全国千分之一的人口，创造了超过全国二百五十分之一的国内生产总值。 2003年，全市GDP为508亿元，城镇居民人均可支配收入达11502元；全市财政收入68.61亿元，连续4年位居江苏省同类城市榜首。在全国最新一轮百强县（市）综合经济竞争力评比中，江阴再次名列前茅。 江阴工业实力雄厚，经过多年的发展，已形成了特色冶金、高档纺织、精密机械、造纸及彩印包装、精细化工等五大支柱产业。华西、阳光、三房巷、法尔胜、兴澄钢铁、澄星实业等6家大企业集团跻身“中国企业500强”。同时，电子信息、光机电一体化、新材料等一批新兴产业迅速崛起。规模经济的迅猛发展，加快了资本裂变扩张，全市已有上市公司14家，形成了独特的“江阴板块”现象。 江阴第三产业全面快速增长，商贸流通业、现代物流业、特色旅游业、新兴服务业等不断发展壮大。2003年全市第三产业增加值完成181.51亿元，占全市国内生产总值的比重达35.73%。 江阴投资环境优越，受到外商青睐，外商投资趋向大项目、高科技。2003年，全市实际到帐外资达5.73亿美元。目前，全市累计批准外商投资企业1570多家，实际利用外资36亿美元。世界知名跨国大公司中有50多家进驻江阴。 三、 江阴房地产市场宏观分析 2003年江阴房地产市场的特点主要体现在以下几个方面： 1.房地产开发投资仍保持高速增长态势 2003年，江阴房地产开发投资继2002年的95.41%增幅后，仍保持高速增长的态势，全市房地产开发投资同比增长76.37%，总开发投资达26.512亿元。成为拉动江阴固定资产投资快速增长的一个重要因素。 如上表所示的投资结构来看，住宅开发投资占总投资的73.78%，处于主导地位；商业营业用房占近1/4份额；办公写字楼与其他用房投资量很小。 2.施工规模继续扩张 2003年是江阴城建史上工程规模和投资力度空前发展的一年。全市几条主干道的改建、拓宽，数十万平方米的危旧房拆迁改造，各工业园区的拆迁建设，给房地产业提供了发展机遇。 2003年全市商品房施工面积增长82.51%，其中新开工面积165.99万平方米；住宅施工面积占全部施工面积的83.63%。施工面积及新开工面积的持续增长，表明房地产开发商对房地产市场前景继续看好。 3.销售总量大幅增长 2003年，江阴商品房的销售总量为93.19万平方米，同比增长25.1%，其中住宅销售面积89.26万平方米，占全部商品房销售面积的95.78%。而且，商品房的购买主体99.83%为个人，充分吸纳了社会闲散资金，也体现了江阴房改政策的落实到位，体现了市民购买力的提升。由于需求旺盛，活跃的销售市场保证了房地产开发资金的正常运作，增强了开发企业参与市场的信心，促进了房地产业的发展，又进一步刺激了住房消费。