2005年深圳别墅市场的研究报告.docVIP

2005年深圳Townhouse研究一、关于 Townhouse 所谓 Townhouse一般指联排住宅，有天有地，有自己的院子和车库。它是二战后英国发展新城镇时期出现的住宅，现在欧洲国家非常普及。其由几幢甚至十几幢小于3层的低层住宅并联组成，每幢面积约在150平方米～200平方米左右 “离自然不远、离红尘很近”，一语道破Townhouse的精彩实质：离城不远，交通便捷。 Townhouse的另一种叫法是经济别墅，虽不浪漫，但却也说到了本质。即Townhouse是个中庸的产品，比别墅（用地、面积、价款）经济，但又满足了人们脚踏自己土地，头顶一方天的需要。生来为中间阶层准备。 Townhouse的最大魅力就在于它同时满足了人们的庭院情节和街坊交往的需要。中国人具有浓烈的土地情节，希望拥有专属于自己的一片土地和天空，又特别希望保持良好的邻里关系。Townhouse具有独立的庭院，这使它与一般的公寓式住宅形成了截然不同的生活方式，而其几户甚至十几户联排的布局使得邻里接触趋于频繁，这又是独栋别墅所不具备的。因此，从生活方式来看，Townhouse是结合了别墅和公寓优点的完美生活形态。 从硬件条件来看， Townhouse也是介于别墅和公寓之间的产品。别墅因其低密度、低容积率，私家花园占地很大，价格昂贵，被视为住宅发展的终极方向；城市公寓的特点则是高密度、高容积率。Townhouse在建筑密度、容积率等方面正好界于二者之间，既属于城市范畴又不在市中心区，既满足了人们亲近自然、实现别墅梦想的愿望，又有较方便的交通条件，为城市边缘地带的住宅，要求密度较低，但又远比别墅集约，一般容积率控制在0．6—0．8之间。 Townhouse要求具备比较严格的先天条件。从国外及北京、上海、广州等城市Townhouse发展经验来看，开发Townhouse一般应具备以下十大条件： 地段：应在城市边缘地带，距市中心 15—30分钟车程。 交通：社区周边有完善的交通道路网络，邻近高速公路或城市快速路。 环境：强调社区环境、更强调项目周边的自然景观。 规模：容积率应在 0.8以内，规模要在15万平方米以上。 规划：要有异域风情，同时还需同自然环境结合。 建筑：有天有地有庭院，还要有车位，同时外观还要吸引人。 配套：齐全完善，教育、商业、医疗、休闲缺一不可。 价格：单套不可超过 150万。 服务：优质、完美，最好是管家服务。 社区文化：要营造出高雅的文化氛围和充满邻里亲情的居住氛围。 二、深圳 Townhouse发展情况 从 2001年深圳推出第一个Townhouse项目——“万科四季花城”以来，Townhouse开发的规模、品质和价格都获得了长足的发展，市场认同度很高。 2001年5月，万科四季花城刚推出其“面向平民”Townhouse的时候，曾引起业界关于Townhouse的争议，但物以稀为贵的市场规律，照样使得万科四季花城的“Townhouse”旺销势头不减。随后，中海怡翠山庄以一篇《发现深圳Townhouse》再次吸引市场的眼睛关注其“排屋”类Townhouse的概念，同样引得全城市民争睹为快，其70-100万总价的优势，很快在市场中形成热销势头。由于处于试探市场的阶段，2001年Townhouse供应量比较小，且由于集中在关外，均价也相对较低。 随着 2002年深圳第一个纯Townhouse的项目——硅谷别墅二期“城市山谷”正式推出，Townhouse正式进军关内，且供应量猛增到300套左右。而水榭花都和纯水岸的闪亮登场似乎预示着高品质Townhouse时代的真正到来，水榭花都24套和纯水岸86套Townhouse虽然也是作为大型住宅项目中的一部分，但是无论是楼盘品质、价格及居住的环境都可同大多数别墅项目相媲美，因此也受到了市场良好的反应。 2003年继续2002年的热闹局面，供应量持续放量，全年供应量不少于350套，其价格更是达到了深圳历年Townhouse售价的顶峰。其中，香蜜湖片区正式成为市场主角，一鸣惊人，其Townhouse更创 造了 14000-30000元/㎡的天价。同期的中旅·国际公馆、东海岸一期等项目也受到市场追捧。 2004年，Townhouse供应量进一步增长，但市场的热点明显向东转移，以东海岸二期、心海伽蓝、17英里为代表的东部兵团约占本年度供应量的2/3。纵观深圳 Townhouse的发展轨迹，市场供应的重心先从关外移向关内，接着又由关内向沿海转移，而不是向关外城乡结合部的简单回流。 在起步的 2001年主要以城乡结合部的经济型别墅为主，规模小、价格底、产品还不够成熟，其主打卖点是其新颖的生活方式以及高性价比。从2002年起，市场重心转移至沙河-华侨城-香蜜湖地带，该地段占有稀缺的城市人文