迪赛2009年宁波万国·首府广场定价及推盘策略汇报.pptVIP

一、定价策略 定价思路：一、根据产品的商业价值将产品进行分区细分。二、将细分后的产品与三门当地城市的租金体系进行对比。 （参考慈溪新天地、上林坊,宁波天一广场的租金布局比例）三、参考宁波、台州县级城市的租金与售价之间的关联度四、通过投资回报率来定售价。五、通过成本法来验证销售价格与成本之间的关系。 一、根据产品的商业价值将产品进行细分。 参考三门的租金体系 慈溪、台州县市区主要街道的租金体系 第一梯队：人民路外街产品。产品类型：1+2F，面宽：3.8m 进深：14m  单层面积：主力60平方（单层面积），边套：86平方、65平方 层高： 1F: 4.2m 2F: 3.6m  总量：20间，共2462平方（单层面积1231平方）对比：人民路商铺对比理由：都属于同一条街区上。而且是三门最热闹的街区，最有可比性。 第二梯队：南山路外街产品。产品类型：1+2F，面宽： 3.8m 进深：14m  单层面积：主力60平方。 边套：113.01平方、48.92平方 层高： 1F:4.2m 2F: 3.6m  总量：14间，共1768平方（单层面积884平方）对比：海游街商铺和人民路商铺对比理由：属于城市的二级商圈，有一定的参考性。 第三梯队：超市出入口商业,依托超市出口人流, 商业价值次之。产品类型：1+2F，面宽： 3.8m 进深：14m  单层面积：主力40平方。 边套：58平方、63平方 层高： 1F:4.2m 2F: 3.6m 对比：宁波天一广场乐购超市旁边商铺对比理由：建筑形态相似，区域商业价值雷同,在外街商业和内街超市旁商业租金比例上有一定的参考性。 第四梯队产品：中庭内街商圈，商业氛围相对超市出入口商业较弱。 产品类型: 1+2F，面宽：3.8m 进深：10.6m 单层面积：主力45平方。 边套：52平方、34平方 层高： 1F:4.2m 2F: 3.6m对比：宁波天一广场中庭内街商铺对比理由：建筑形态相似，区域商业价值雷同, 在内街超市旁商业和普通中庭商业租金比例上有一定的参考性。  第五梯队与第六梯队:内街商业产品类型：第五梯队产品：1+2F，面宽： 3.8m 进深：9.09m  单层面积：23-38平方  层高： 1F:4.2m 2F: 3.6m第六梯队产品：1+2F，面宽：3.8m 进深：10.6m  单层面积：45-54平方 层高： 1F:4.2m 2F: 3.6m 对比：与慈溪同类型项目进行对比，得出系数差。 与三门县三、四级商圈的租金进行对比。对比的理由：在缺乏参考的城市中，与其他案例进行比较。 与本城市同类型的租金体系进行对比。 第七梯队产品：3层商业 单层面积：75-461平方 总量：5536 平方对比：北京六佰本商业项目对比理由：同为双首层商业体,3层与底层商业的租金比例上具有可比性. 第九梯队：4F商业产品类型：层高4.8M4F总面积：5588平方对比：与三门第五级商圈的租金进行对比。对比的理由： 产品的特殊性，周边县市没有类似项目参考，与本城市同类型的租金体系进行对比。 参考宁波、台州县级城市的租金与售价之间的关联度 单套租金定价 租金系数参考因子所占权重说明 单套售价 单套租金/单套投资回报率=单套售价 本项目总销=344285829元 我们发现：一级商圈投资回报率在6-7%左右。二级商圈投资回报率在4-6%三级商圈投资回报率只有3%左右。 投资回报率确定。 按照县市区的投资回报率分析。 建议本项目的投资回报率如下所示： 普通产品 商业价值低,利用高回报吸引客户 位置较好,总价较高 位置好,总价高 理由 16年 6% 南山路外街产品 16年 6% 3层和4层大板块商业