2007年上海写字楼市的场调查.docVIP

目 录 一、上海近期写字楼市场的情况和趋势预判 上海办公楼市场的十八年发展历程 上海写字楼市场现状 现阶段上海写字楼市场的特点 近两月上海写字楼市场的成交情况 未来上海写字楼市场的发展趋势 二、项目区域现状和未来规划发展 项目区域概况 项目区域发展趋势 三、区域办公楼市场的概况 1、杨浦区办公楼市场现状 2、项目区域内办公楼发展趋势 四、产品定位及建议 1、市场分析结论 2、产品定位 一、上海近期写字楼市场的情况和趋势预判 上海办公楼市场的十八年发展历程 与土地、住宅等市场的发展相一致，上海的商业地产市场在满足消费需求、业态创新和繁荣城市等各方面均取得了突出进展。同时在中国加入WTO以来，国外各类商业形式陆续进入国内市场，进一步加快与促进上海市商业与商业房地产市场的发展。 在商业房地产市场中，有办公楼、商铺、厂房、仓库等多样的种类和品种，其中又以办公楼和商铺的地位更为显著，上海的办公楼市场与住宅市场一样，也几经沉浮： 史前期 49年-80年代中期，上海商品办公楼的概念为零。当时的办公楼都以国有（亦称公有）为基础。其时，一些大公司如需在上海设办事机构，只能租用高级酒店套房。 1990年以前：起步与传承期 从1978年到1990年的13年，上海的办公楼市场都属于起步期，80年代末，商品办公楼开始出现于上海市场。其时中国正经历着改革开放，全国开始施行市场经济以取代计划经济，从而使房地产产品进入到商品市场。1988 年8月8日，上海通过国际招标出让了第一块土地———虹桥26号地块，标志办公楼市场开始启动。由于当时国家经济规模有限、经济结构也有待重新架构，当时上海经济规模总量有限、经济结构也存在诸多不尽合理的地方，商品办公楼的市场供应极为短缺，而需求量也十分有限（需求主要集中在大型企业、外商和外国领事馆），故未形成一个完整统一的市场。1990599万平方米。 1990年-2000年：过渡与发展期 90年代初，上海商品办公楼进入全面发展阶段。客观上对办公楼产生了“量”的需求；而第一波外资潮涌入上海，随之将甲级办公楼的概念带进市场，提升了“质”的需求。1990年，上海商城建成并推向市场，显现出上海办公楼市场全面发展的趋势。 上海商品办公楼市场于1993-1995年达到高峰。1995年以后办公楼指数一路下跌。 1997-1999年由于亚洲金融危机的影响，办公楼市场陷入低谷，出现严重的空置和低租金状况。其中，1997年指数下跌147点，成为1995年中房指数出台以来的最低点。1999年底开始，跌势逐步趋缓，并且在2000年5月办公楼指数同4月持平，成为5年来的首次止跌。 2000年至今：调整与繁荣期 进入21世纪以来，在我国国民经济持续高速增长的背景下，上海经济的持续向好，连年以两位数增长。与此同时，大量境外公司看好上海未来的发展前景，纷纷进驻上海；而国内民营企业进入上海的数量也以每年20%-30%的速度增加，引发了对上海办公楼市场的需求又一次快速增长。 2000-2001年，上海办公楼市场处于不跌不涨状态。直到2002年1月，上海办公楼市场才出现转机，中房指数开始从负数转向正数，到5月份价格指数上扬8点，达到7年来的最高值。淮海路、虹桥开发区、陆家嘴等区域的甲级写字楼逐渐呈现出摆脱连年低迷的颓势。2002年度旺盛的需求使得其租金首次出现上升态势。 2002年，上海市场出现三幢全出售型办公楼，即黄浦区的银晨数码大厦、普陀区绿地科创大厦和浦东陆家嘴京银大厦，打破了办公楼市场长期只租不售的局面，初步启动上海办公楼的投资市场，也进一步推动了上海办公楼市场的发展。 2003年，上海经济结构正处于调整期，第三产业比重不断扩大。加上近几年银行利率连续下调，促使新组建公司和投资客不断增多。许多客户为同时满足投资和自住两方面的需求，变租赁为购买，或直接投资办公楼，销售型办公楼越来越受投资者力捧。 2003年至今，上海办公楼市场进入了新一轮的发展期，产品向的多样化、个性化、全域化、全面发展，而供应量和需求量也大大提升，空置率降至有史以来的最低点，售价和租金一路上扬。 上海办公楼市场进入新一轮的发展期。 上海写字楼市场现状 2002-2006年上海销售型写字楼均价 2006年上海销售型写字楼成交均价为12667元/平方米，主要是由于销售写字楼外围化趋势明显，次级商务区和远郊写字楼项目成交比重增大产生的拉低效应所致。 2006年办公楼租金情况----大幅增长 鉴于良好的经济运行，强劲的写字楼需求以及写字楼项目的高入住率，2006年全年上海甲级写字楼平均租金上涨11.7％。 2006年全年中央商务区和非中央商务区的租金涨幅有所差异，分别上涨14％和8.7％，导致这一显著差异的主要原因在于中央商务区内的有限供应，促使许多该区域内项目均设定较高的租金。