2007年乌鲁木齐别墅的市场分析报告.doc

目 录 前言 第一部分 宏观环境调查 宏观经济形势分析…………………………………………………………………………………… 5 2006年房地产宏观环境及运行情况…………………………………………………………………10 2006-2007房地产政策回顾……………………………………………………………………………11 2007年房地产市场发展的趋势预测…………………………………………………………………16 房地产价格分析及走势预测 …………………………………………………………………………20 第二部分 市场环境研究 乌鲁木齐的区域特征和城市经济概况 ………………………………………………………………23 乌鲁木齐城市规划与区域改造 ………………………………………………………………………30 乌鲁木齐北扩新区规划 ………………………………………………………………………………31 乌鲁木齐房地产市场分析 ……………………………………………………………………………37 乌鲁木齐房地产发展趋势分析 ………………………………………………………………………43 高端楼盘统计 …………………………………………………………………………………………44 第三部分 项目分析 项目环境调研…………………………………………………………………………………………55 项目SWOT分析 …………………………………………………………………………………59 第四部分 项目客户群分析 调研组织实施 ………………………………………………………………………………………64 调研资料分析 ………………………………………………………………………………………66 重点楼盘客户群对比分析 ………………………………………………………………………84 目标客户定位 ………………………………………………………………………………………88 第五部分 市调综合评析 结束语  前 言 项目研究背景及说明 市场基础调研，是房地产项目开发建设的重要依据。因此，本次市场调研活动是在充分了解居民居住条件、居住环境需求的基础上，本着提高居民生活质量，更好的把本项目建设成为本区域地标建筑原则下展开，本次调研准备充分，调研内容全面、科学，调研数据真实、有效。 调研目的 1．通过客观深入的市场调查和科学严谨的统计分析，充分了解乌鲁木齐市房地产市场供需空间和价格趋势，确定目标客户群及其对产品和价格的取向，对项目的现有规划提出建设性建议，合理规划项目地块，明确项目定位，较准确的发挥地块环境特质，开发出为市场所接受的产品，实现项目投资效益回报的最大化。 2．根据对项目的定位、规划、市场前景、投资风险的调查研究分析，对后续营销推广策略提供有力支持。 调研范围与调查方法 本次调研主要通过对宏观层面（国家宏观经济发展、房地产政策趋势、项目所在地乌鲁木齐市经济文化、人口交通、商业环境等）和微观层面（项目所在区域的消费特征、市场特征、竞争对手等）2006年，全国房地产开发投资持续平稳增长，房地产开发投资12902.4亿元，同比增长24.3%，增幅上升2.1个百分点。住宅房地产开发投资占70.3%，其中，房开发投资占3.2%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为22.7%、53.0%、33.6%，其中，部地区商品住宅开发投资增幅低于中西部地区。 2006年，全国完成购置土地面积24054.23万平米，同比下降3.0%，同比去年增幅回落了6.1个百分点，低于商品房施工面积涨幅的21.9个百分点、新开工面积21.0个百分点。总体来看，当前房地产市场正在朝着宏观调控的目标方向发展：住宅为主的房地产开发投资平稳增长；商品房施工、竣工和新开工面积均大幅上升；房地产开发企业本年土地购置面积有所减少，完成土地开发面积上升；商品住房价格涨幅总体放缓。但各项调控政策落实还有一个过程，还面临一些问题：一是住房供应结构性矛盾依然突出，调控任务还十分艰巨；二是部分城市房价上涨仍然偏快，离预期目标还有差距；三是部分中心城市异地购房占比较大；四是房地产开发、交易、中介等环节行为不规范问题仍较突出。 2006年12月12日 限、禁目录国家发改委和国土资源部月日发布《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。与年禁止目录相比，新目录增加了别墅类房地产开发，高尔夫球场，赛马场，党政机关、国有企事业单位新建培训中心，未依法取得探矿权的矿产资源勘查，未依法取得采矿权的矿产资源开采等六个项目。新进入限制用地的项目包括，机动车交易市场、家具城、建材城等大型商业设施，大型游乐设施、主题公园（影视城）、仿古城，低密度、大套型住宅项