2007年徐州铜山房地的产市场研究分析报告.docVIP

铜山07年房地产市场研究分析报告 目 录 一、项目用地环境分析 3 1、项目土地性质调查 3 2、项目用地周边环境调查 3 3、地块交通条件调查 4 4、周边市政配套设施调查 5 二、项目用地区域规划解读 6 1、区域规划总则解读 6 2、城镇化规模化的整体发展思路 7 3、全面的交通发展规划 7 4、单中心多片区的中心城区发展模式 8 5、独龙片区规划地位分析 9 三、2007年上半年徐州土地市场概况 10 1、土地成交量对比分析 10 2、楼面地价变化分析 11 3、地块体量分析 12 4、容积率指标分析 13 5、铜山土地市场分析 14 6、小结 14 四、项目核心竞争市场分析 15 1、核心竞争区域圈定 15 2、核心区域特征分析 16 3、核心区域客群分析 17 4、核心竞争区域个案扫描 18 五、项目延展竞争市场分析 25 1、东部区域特征分析 25 2、北部区域特征分析 27 3、中西部区域特征分析 29 4、核心竞争区域个案扫描 31 六、市场总结 38 一、项目用地环境分析 1、项目土地性质调查 1）地理位置 地块位于徐州铜山新区，独龙片区，新茶路与黄河路的交汇处，洞山脚下，与中国矿业大学南湖校区相望； 2）地质地貌状况 地块现为荒地，一条规划道路将整个地块分为南北两块，北面大致呈现东北高西南低的格局，南面地块地势平坦，现地块内荒草丛生； 3）土地面积 用地面积：367284.1平方米（亩）；1．平方米铜山县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要为促进铜山城区和城乡协调区科学合理地建设与发展铜山县人民政府依据《中华人民共和国城市规划法》等法律及法规、建设部《城市规划编制办法》、《江苏省城镇体系规划（2001－2020）》、《徐州都市圈规划（2001－2020）》、《徐州市总体规划》以及铜山城区的实际情况修编《铜山城区总体规划》(2006-2020)纲要社会经济发展目标与发展战略县域城镇体系规划城市性质与城市规模综合交通规划中心城区用地布局规划市政设施规划城乡协调区规划城市规划实施与管理凡在规划范围内进行的各项土地及空间利用规划和一切建设活动在规划期内，将铜山建设成为有较强辐射力、交通发达、经济繁荣、文明富庶、环境良好的徐州市南部综合性城区与城市特色副中心；成为以高新技术与现代制造业为主导的产、学、研一体化的徐州重要产业基地；成为具有文化底蕴和较高知名度的旅游服务与休闲度假基地；成为具有山水园林风貌特色，环境效益突出的生态园林城区。使铜山城区达到社会、经济、人口、资源、环境协调发展。规划重点1）科学分析城区发展目标，合理确定城区功能定位。2）合理预测城市人口规模，确定适宜的城市用地规模和正确的城市发展方向。3）重点研究铜山及周边地区的城乡统筹规划，建立城市长远发展的空间框架。4）改善城乡人居环境，创造特色城市景观风貌。5）研究城市科学的发展时序，加强近中期建设与长远规划的协调。铜山县2010年铜山城镇化水平为48％，2020年铜山城镇化水平为70％。优先发展中心城区，把铜山建设成为现代化的中等城市；选择条件优越的城镇，建设成为重点中心镇，形成地方经济增长极；充分发挥交通优势，形成产业和城镇发展轴线；进一步搞好小城镇建设，逐步完善县域城镇体系。建立以铜山中心城区为核心，中心城、中心镇、建制镇相结合，规模不等、设施完善、布局合理的城镇发展格局。近期（2010年）：?32万人；远期（2020年）：?48万人。城市建设用地近期（2010年）为45平方公里，人均140平方米；远期（2020年）为62平方公里，人均128平方米。“形成一个发展核心、一条环城产业带、两条城镇发展轴、三片经济区域的城镇空间结构”。徐州市南部的城市特色副中心铁路联络线高速公路公路206国道改线轨道交通客货运交通枢纽的布局水运格局十横十纵的大路网结构快速路系统主干路系统次干路系统形成以铜山老城片区为中心，独龙片区、铁东片区、女娥片区、三堡片区环绕分布，外围西侧玉带组团（汉王新镇区）、东侧棠张组团、南侧胜阳组团对称分布的总体空间格局。中心城区规划结构为“两心、三轴、五片区”：两心：A城区商务中心——在北京路、上海路、黄河路、海河路一带形成集中的商务中心，服务于铜山乃至徐州南部片区的商业金融。B城区行政文化中心——依托楚河，将现状河北岸政务中心及新规划沿河河娱乐休闲带组合为全市性的行政文化中心。三轴A北京路商务发展轴：北京路两侧布置绿化、商业金融、大型商贸等公共服务设施，形成一条南北向的综合性发展轴线，串连老城片区以及三堡片区。B楚河休闲娱乐发展轴：沿楚河俩岸结和水体和绿化带两布置商业、文娱、行政等公共服务设施，由东向西串连独龙片区、老城片区以及铁东片区。C东风路工业发展轴：沿东风路由北向南发展城市工业产业带，连接铁东片区和女娥片区。