2011年3月3日内蒙古的达拉特旗铁西项目产品定位报告.ppt

;占地137亩 容积率1.8;市场现状;引;目 录;第一部分： “做什么？” ——达拉特铁西项目之产品定位;一、地块概况;地块四至： 东临规划中木哈尔路，以包神铁路为界，与老城区东西相望；西临规划中的东柳路，北接迎宾大道，西接大面积的生态农田。 ;;老城片区新楼盘;新城南片区部分楼盘;新城北片区部分楼盘;城东片区部分楼盘;城南片区部分楼盘;区域市场小结;市场机会分析;市场机会--满足刚需及改善型需求的高性价比产品将会赢得对手！赢得市场！！！ 在房地产市场竞争愈演愈烈的今天，我们不仅要打一场价格战， 更是一场品质战，只有在性价比方面做足功夫，才能获得成功！！！ 1、总价决定购买 多层：总价控制60万元 多层复式：总价控制100万元 2、品质决定购买欲望 从调研情况看，目前达拉特的房地产市场在品质上做文章的并不太多，至少存在以下几方面的相对空白点： 1）建筑形象缺乏真正的符号感——所谓的“现代简洁”成为潮流，实际却是 “简单”的代名词。 2）景观缺少真正的作品——绿化率和绿地面积少，景观型绿化更没有体现。 3）户型的功能性和实用性没有很好兼顾——基本处于“以面积论品质”的状况。 4）多层依然热捧——其实，真正的居住品质依然依赖高端产品！！;三、产品比较;各类物业的经济性对比;1、小高层;2、多层;3、花园洋房;1、独栋别墅;2、双拼别墅（类独栋）;3、叠加别墅;4、联排别墅;“新联排”产品的经济价值：;通过市场操作的安全性和开发利润结合，进行对比分析后，商品住宅物业的取舍意向非常明确： 1、特色联体别墅 1）开发周期短；2）回报率高；3）炒作形象好；4）有一定的市场安全 2、花园洋房 1）市场接受度高；2）开发周期短；3）回报率较高；4）开发成本低； 5）相比多层有一定炒作空间;四、产品定位; 达拉特第一性价比高尚社区 精宅美墅 中产者的乐园 ;本项目主导功能以满足社区高端需求的创新产品为主，辅以社区商业配套功能。 就居住功能而言，主要考虑如下因素：;功能定位——明确各功能的作用，确定项目主次关系和发展方向;1、产品创新，提升品质并控制总价，增强竞争力。 2、尽可能的用足容积率。 3、最大化的实现土地价值。 4、整体规划体现区域开放型的城市意向。 5、充分考虑到未来市政配套设施与项目配套的互动和相互促进，提升区域的城 市形象。 6、考虑地块各组团外部与开放区域的过渡及组团内部的私密性。 7、考虑分期施工开发和销售的独立性，规划调整的弹性，以及各期成本的投入。;设计原则;项目启动及发展策略;1、 项目临迎宾大道的连续面宽，构成本案最为主要的品质形象展示面，与小区主入口一并规划为全案最为重要的视觉焦点及景观主轴。 2、 将高层组团相对集中于地块西北 面，使之与低层序列构成内部的层层错落，提高高层的无限视野。 ;花园洋房的产品建议 ;4、5情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台;以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房特质;;北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用率高;首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽;二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽;三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽;顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽;案例1. 天津水晶城;万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高;案例2：北京万科青青;销售状况：　 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空； 销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米;联排别墅的核心创意： 1、严格控制户型面积——180~220平方米 总价控制在120万元以内 2、赠送大量的面积——享受250+平方米别墅的效果;;户型建议——底层;户型建议——1层;户型建议——2层;户型建议——顶层;Evaluation only. Created with Aspose.Slides for .NET 3.5 Client Profile 5.2.0.0. Copyright 2004-2011 Aspose Pty Ltd.;尽可能保护和利用地块的原生植被。 利用溪流在多组团间放大为景观小节点。 高大乔木的大面积使用，并注重与灌木等其他植物的协调。 ;建筑设计建议