2008年上半年深圳关的外房地产市场分析.docVIP

2008年上半年深圳关外房地产市场分析一、2008年上半年深圳关外一级市场供应 　　2008年上半年，全市成交土地面积84.22万平米，以关内成交最多，为55.97万平米，占全市的66.5%；而关外仅占33.5%,其中宝安成交3块，总面积为16.78万平米；龙岗成交2块，总面积为11.47万平米。 　　上半年，土地总成交价为86.05亿元，总建筑面积为299.03万平米，全市平均楼面地价为2877.63元/平米；其中宝安土地成交总价为9亿，总建筑面积为47.97万平米，平均楼面地价为1876.3元/平米；龙岗土地成交总价为7.36亿，总建筑面积为28.33万平米，平均楼面地价为2598.1元/平米。 　　2008年上半年，宝安土地成交16.78万平米，同比增长2倍多，环比增23.1%；楼面地价1876.3元/平米，同比降67.8%，环比降59%。 　　2008年上半年，龙岗土地成交11.47万平米，环比降47.7%（2007年上半年龙岗无土地成交）；楼面地价2598.1元/平米，环比增24.9%。 　　二、2008年上半年深圳关外二级市场供需情况 　　2008年上半年，全市一手房批售面积294.54万平米，以关外批售面积最多，占全市的73.7%。其中宝安以140.13万平米位居第一，占全市批售面积的47.6%；龙岗批售面积77万平米，占全市的26.1%。 　　除福田外，其他区域批售面积均大于销售面积，一定程度上反映目前市场供大于求，市场观望气氛浓厚；其中宝安和龙岗的供销比分别为2.48：1和1.2：1。 　　2008年上半年，全市一手房销售面积155.47万平米，销售均价12801.2元/平米。其中龙岗和宝安成交量大幅领先于关内四区，占全市的77.3%；以龙岗最多，为63.69万平米，宝安为56.46万平米，分别占全市份额的41%和36%；而二者的成交均价均低于关内四区，龙岗均价最低，为9387元/平米，宝安均价为11834元/平米。 　　据深圳国土资源与房产管理局公开信息显示，在销售面积方面，上半年排在前十名的楼盘全部位于关外，两区平分秋色，这虽然与近几年关内新盘减少与开发体量有关，但同时也反映深圳人居住观念发生了巨大变化。 　　上半年，宝安一手房销售面积56.46万平方米，同比减少48.9%；一手房销售均价为11834. 4元/平方米，同比微降1.3%。 　　从上半年各月住宅销售情况来看，3月份达到上半年高点，4月大幅滑落，5月份有所回升，6月份又出现回落；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份宝安房价比去年最高点下降了27.4%，基本回落到去年年初水平。 　　上半年，龙岗一手房销售面积63.69万平方米，同比减少31.8%；一手房销售均价为9386.72元/平方米，基本与去年上半年持平。 　　从上半年各月住宅销售情况来看，3月份销售量大幅攀升，5月份销售量达到上半年高点，6月份又出现回落；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份龙岗房价比去年最高点下降了41%。 　　三、2008年上半年深圳关外三级市场需求情况 　　2008年上半年，全市二手房销售面积205.67万平米，销售均价12643.9元/平米。关内四区成交量多于关外，总面积为132.11万平米，占全市的64.3%；关外成交总面积为73.38万平米，其中宝安39.3万平米。龙岗34.08万平米；关外成交均价低于关内四区，以龙岗最低，为7944.2元/平米，宝安为8982.4元/平米。 　　上半年，宝安二手房销售面积39.30万平方米，同比减少62.1%；二手房销售均价为8982.4元/平方米，同比增5.6%。 　　从上半年各月住宅销售情况来看，3月出现回升，5月达到上半年的高点，6月又出现回落；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份宝安房价比去年最高点下降了20.1%。 　　上半年，龙岗二手房销售面积34.08万平方米，同比减少69.5%；二手房销售均价为7944.2元/平方米，同比增9%。 　　从上半年各月住宅销售情况来看，3月份销售量出现回升，5月份销售量达到上半年高点，6月份微降；销售均价与去年高峰时相比调整幅度较大，6月份龙岗房价比去年最高点下降了24.7%。 　　四、2008年上半年深圳关外市场成交特征 　　影响市场成交的关键因素包括：价格、区域、产品（户型、面积），其他还有楼层、朝向、供应量、开发商品牌、营销手段等，这里重点分析三个关键因素。 　　价格：上半年以关外成交为主，从世联监测的开盘项目销售情况来看，价格相对较低的项目销售速度较快 　　降价对成交量的影响： 　　2008年上半年，全市商品住宅成交量与价格呈反向变动，其中1-5月，商品住宅均价呈现逐渐下降的趋势，成交量也逐渐回升；6月