关于星河传说帕莎迪的纳写字楼设计调整建议.docVIP

关于星河传说“帕莎迪纳”写字楼 设计调整建议 深圳德思勤置业有限公司 二零零五年八月十八日 根据发展商提供的设计公司对于写字楼的规划建议，我司研究分析如下 设计公司建议如下 5-15层 写字楼物业 22000平方米 16-39层 酒店物业 27000平方米 一、关于酒店方面 酒店的设计条件——规划限制较大 难以提供足够面积营造高档次的商务、休闲配套空间。 如果建造空中大堂，一是昭示性不强，二是档次感无法与地面大堂相媲美。 目前本区域高档酒店基本配置了大型娱乐场所，如夜总会、桑拿、KTV、大型餐饮等，如果在本大厦中也要配置这些项目，将与商务功能无法协调统一。 市场条件——酒店物业市场状况一般 供给方面——出现过剩 辐射至本区域高档酒店居多，其中五星级酒店就有4家（东城国际大酒店、御景湾大酒店、国际会展大酒店、银城酒店），4家酒店客房总供应量超过1200间。 “帕莎迪纳”东区规划中已经设计两栋酒店式行政公寓，能够满足相应的需求。 需求方面——不够旺盛 平均入住率在50-55%左右，即平均45-50%处于空置状态，市场需求程度不高。 五星级酒店竞争激烈，价格全国最低，标准间在500元/天左右，将导致资金回收期偏长。 二、关于写字楼方面 供给方面——市场空白。 目前东城区域内高档写字楼市场尚属空白，具有很大的市场机会。 需求方面——需求逐渐增强。 根据广州与深圳等城市发展轨迹，随着城市发展的加速与升级，东莞城区将不断增大，而市场对高档写字楼需求也随之增强。 三、关于经营管理与资金回收——酒店资金回收较慢 从自营角度上分析，开发商尚缺相应的人才与经营管理较大面积的酒店物业的经验，这将影响酒店物业的顺利经营。 从委托经营角度上分析，无论经营效果的好坏，开发过程中将需在较长一段时期内花费大量精力，安排专门的部门与其进行对接，从而导致运营成本的增加。 酒店基本为自由产权方式，资金回收只能依靠租金收入与经营管理成本之间的差额实现。不仅存在一定的市场风险，而且资金回收期偏长。这将与开发商快速回笼资金，便于开拓其他地区项目的战略思想不符。 酒店不仅需从完全装修完毕方可投入使用外，在进入经营盈利期之前，还需要一段较长的市场培育期。相比之下，写字楼可提前预售，资金回笼周期较短。 四、我们的建议 方案一：做纯粹的写字楼，便于开发与销售。 方案二：减少酒店物业的面积，在大厦的高层部分建造50-70间商务经济型“迷你”酒店，便于管理和经营，且与写字楼形成功能互补；顶层可以设计为商务、观光、旋转式餐厅，比如自助西餐、特色中餐等，与“迷你”酒店和写字楼相互补充，相互促动。 深圳市德思勤置业有限公司 Shenzhen Taskin Consulting Co.,Ltd ADD（东莞分部）：东莞市东城区旗峰路一号国泰大厦1417室 Tel:(0769)2366747 Fax:(0769)2366747 E-mail:sztaskin@ Http://