塘北地块开发前期初的步市场调研报告.docVIP

塘北地块开发前期初步市场调研报告 杭州市经济发展状况 长江三角洲是中国经济最发达的地区之一，也是国际公认的世界六大城市群之一。有数据显示，这一占中国国土面积仅１％的区域，人口占全国的6．25％工业总产值则占到了全国的21％，经济总量占到了全国的１７％，而财政收入更是占到了全国的四分之一。其中：第一产业完成127亿元，增长7.5%，第二产业完成1081亿元，增长18.3%，第三产业完成884亿元，增长12.2%，—2003年杭州市GDP增长表 城市化进程加快，全社会固定资产投资增势强劲交通西进、钱江新城、33929工程、地铁工程、高教园区建设、湖西综合保护、运河整治、良渚遗址保护、工业园区、特色街建设———十大工程全面运筹、规划、实施。杭州的城市化进程开始历史性的一跃一个“东动西静南新北秀中兴” 的城市新格局正在形成。1995—2002年杭州市人口增长趋势图： 按照杭州市总体规划，2005年杭州市区总人口为430万，2020年为530万。根据钱纳里的研究，当人均GNP（国民生产总值）为500美元、800美元、1000美元和1000美元以上时，城市化水平分别为52.7%、60.1%、63.4%和65.8%。2000年的36．52％2002年末的39．58％2003年，全市全社会固定资产投资达到1006.18亿元，比上年增长30.7%。其中，重点项目共完成投资185.35亿元，为全年计划的119%。钱江新城基础设施建设全面启动；地铁一号线试验段开工建设；绕城高速公路全线建成通车；杭新景、杭徽高速公路、宣杭铁路复线、杭州萧山机场停机坪扩建和杭甬运河杭州段等工程正在抓紧建设；“西气东输”如期实现天然气进杭—2003年杭州市全社会固定资产投资增长表 人民生活水平进一步增长 据抽样调查，2003年杭州市区居民人均年可支配收入12898元，同比增长9.5%。随着生活水平的提高，居民的消费能力进一步加强，2003年，杭州市实现社会消费品零售总额587.52亿元，比上年增长12.4%，其中市区增长12.2%，五县（市）增长13.5%。市区居民家庭中，每百户家庭汽车拥有量1999－2003年杭州市城镇居民可支配收入增长表 年份 城镇居民可支配收入（元） 增幅（%） 1999 9085 7.3 2000 9740 8.4 2001 10896 11.9 2002 11780 8.1 2003 12898 9.5 杭州市房地产业发展现状分析与预测 省城调队数据表明，2003年房屋销售价格、租赁价格与上年相比，分别上涨6.1%、6.7%。其中，住宅价格上涨6.1%，非住宅价格上涨4.8%。在供需方面，房地产市场仍然呈现供不应求的局面，虽然近几年杭州楼市短期购买力消耗过大，房改及相关的政策效应经过前几年的相对充分释放后，对市场的影响力趋缓。但是外来创业人口对杭州房产的需求以及保值增值的投资需求仍然非常强盛。同时由于经济的稳步增长、居民收入增加和消费水平的提高，以及原有物业增值相当明显等因素，消费者对房价的快速上涨的压力有一定的减弱，在一定程度上保证了今后几年杭州楼市强劲的购买力。 商品房开发量逐年上升，销售形势乐观向上 据统计，2002年全市商品房施工面积1876.7万平方米，比上年增长29.5%；竣工面积529.41万平方米，增长23.6%。商品房销售面积414.55万平方米比上年增长14.1%2003年，全市房地产开发完成投资258.16亿元，商品房施工面积2406.78万平方米，竣工面积605.47万平方米，销售面积487.61万平方米，分别比上年增长30.2%、26.8%、7.3%和10%。 从总体上分析杭州房地产市场，2004—2005年杭州的房地产市场将保持稳定的小幅上涨；新建商品房的上市规模将进一步扩大；住宅产品在开发过程中的技术含量进一步提高，新材料、新设备的应用将更为广泛；产品创新和市场竞争会更加激烈。 杭州市土地供应状况 土地供应量逐年加大，但老城区土地供应奇缺 从99年杭州市实行土地公开招标、拍卖以来，政府有意识的采取“非饱和”的土地供应政策。使得土地供应量与市场需求量极不平衡，在快速增长的消费需求拉动下，杭州的土地价格一路攀升（据统计，2003年土地平均单价为343万元/亩，同比下降17%，这是因为新发展区块供地较多因素；西湖边61号地块达到909万元/亩，成为年度第一；城西区块的平均单价为660万元/亩，最高为原计量学院地块，达到888万元/亩；而滨江区块基本上也达到400万元/亩以上），导致商品房价格也随之“水涨船高”。主城区部分房价近年来以每年接近1000元／平方米的速度飞速上涨，其涨幅连续多年位居全国前列。—三墩一带 14.62% 城中 2.72% 从今年出让土地的具体分布来看，主要还是集中在五类地段